Die Teilnahme von BGB-Gesellschaften am Grundstücksverkehr
Zusammenfassung
Die Autorin untersucht die in der Praxis wichtige Problematik der Teilnahme einer BGB-Gesellschaft (GbR) am Grundstücksverkehr. Es wird insbesondere geprüft, ob die GbR grundbuchfähig ist, wie sie im Grundbuch eingetragen werden kann und ob die gesetzlichen Neuregelungen praxistauglich sind. Als Gesetzgebungsvorschlag wird die Einführung einer sekundären Registerpflicht für die GbR erörtert. Anhand von Beispielsfällen werden beide Regelungsmodelle verglichen.
Durch die Arbeit erhalten Praktiker wichtige Informationen, wie eine GbR am Grundstücksverkehr teilnehmen kann und welche Besonderheiten zu beachten sind. Für die Wissenschaft ist die Erörterung der sekundären Registerpflicht von besonderem Interesse.
- 2–16 Titelei/Inhaltsverzeichnis 2–16
- 17–22 Abkürzungsverzeichnis 17–22
- 23–26 Einleitung 23–26
- 23–25 A. Problemstellung 23–25
- 25–25 B. Ziel der Arbeit 25–25
- 25–26 C. Gang der Untersuchung 25–26
- 27–32 Kapitel 1: Einführung 27–32
- 27–28 A. Begriff, Wesen und Erscheinungsformen der GbR 27–28
- 28–31 B. Rechtsnatur und Haftungsverfassung in der historischen Entwicklung 28–31
- 31–32 C. Form des Gesellschaftsvertrages 31–32
- 33–46 Kapitel 2: Das Verpflichtungsgeschäft beim Erwerb eines Grundstücks durch eine GbR 33–46
- 33–41 A. Form des Verpflichtungsgeschäfts 33–41
- 33–34 I. Formbedürftigkeit und Rechtsfolgen des Formmangels 33–34
- 34–41 II. Anforderungen an die Beurkundung/Verbraucherschutz 34–41
- 1. GbR als natürliche Person
- a) Systematik der §§ 13, 14 BGB und Entstehungsgeschichte
- b) Richtlinienkonforme Auslegung
- c) Sinn und Zweck
- d) Erwägungen des BGH im Fall der Mietvertragskündigung durch eine GbR wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters
- 2. Ergebnis
- 41–45 B. Inhalt 41–45
- 41–44 I. Vormerkung zur Sicherung des dinglichen Rechtserwerbs 41–44
- 1. Rechtsnatur der Vormerkung
- 2. Voraussetzungen der Vormerkung
- a) Sicherung eines Anspruchs
- b) Eintragung
- 3. Wirkungen der Vormerkung
- a) Relative Unwirksamkeit entgegenstehender Verfügungen
- b) Rangwahrung und Vollwirkung
- 4. Übertragung der Vormerkung
- 5. Erlöschen der Vormerkung
- 44–45 II. Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung 44–45
- 45–46 C. Zusammenfassung 45–46
- 47–54 Kapitel 3: Das Verfügungsgeschäft beim Erwerb eines Grundstücks durch eine GbR 47–54
- 47–48 A. Materielle Grunderwerbsfähigkeit der GbR 47–48
- 48–50 B. Auflassung und Auflassungsempfänger 48–50
- 50–54 C. Eintragung 50–54
- 50–52 I. Einführung in das Grundbuchrecht 50–52
- 52–52 II. Beteiligtenfähigkeit der GbR im Grundbuchverfahren 52–52
- 52–52 III. Verfahrensfähigkeit der GbR im Grundbuchverfahren 52–52
- 52–54 IV. Formelle Grundbuchfähigkeit der GbR 52–54
- 55–74 Kapitel 4: Sach- und Streitstand vor der Entscheidung des BGH vom 4. Dezember 2008 55–74
- 55–61 A. Ansicht 1: Die GbR ist nicht formell grundbuchfähig 55–61
- 55–58 I. Fehlende Rechtsfähigkeit 55–58
- 58–59 II. Fehlende Registerpublizität 58–59
- 59–60 III. Bestimmtheitsgrundsatz 59–60
- 60–60 IV. Entgegenstehende Vorschriften der Grundbuchordnung und der Grundbuchverfügung 60–60
- 60–61 V. Fehlende Firmenfähigkeit 60–61
- 61–67 B. Ansicht 2: Die GbR ist uneingeschränkt formell grundbuchfähig 61–67
- 61–63 I. Fehlende Registerpublizität 61–63
- 63–64 II. Bestimmtheitsgrundsatz 63–64
- 64–65 III. Vorschriften der Grundbuchordnung und der Grundbuchverfügung 64–65
- 65–66 IV. Fehlende Firmenfähigkeit 65–66
- 66–66 V. Praktikabilität 66–66
- 66–67 VI. Schutz des Rechtsverkehrs 66–67
- 67–69 C. Ansicht 3: Die GbR ist grundbuchfähig, jedoch sind neben der Gesellschaft auch die Gesellschafter in das Grundbuch einzutragen 67–69
- I. Schutz des Rechtsverkehrs
- 69–69 II. Gedanke des § 162 Abs. 1 S. 2 HGB 69–69
- 69–70 D. Ansicht 4: Die GbR ist grundbuchfähig, jedoch ist eine Liste der Gesellschafter zu den Grundakten einzureichen 69–70
- 70–71 E. Ansicht 5: Die GbR ist grundbuchfähig, jedoch sind die vertretungsberechtigten Gesellschafter in das Grundbuch einzutragen 70–71
- 71–74 F. Zusammenfassung 71–74
- 75–88 Kapitel 5: Die Entscheidung des BGH vom 4. Dezember 2008 75–88
- 75–76 A. Sachverhalt 75–76
- 76–79 B. Begründung der Entscheidung 76–79
- 79–80 C. Stellungnahme 79–80
- 80–88 D. Sach- und Streitstand nach der Entscheidung des BGH vom 4. Dezember 2008 80–88
- I. Kritikpunkte
- 1. Beeinträchtigung der Rechtssicherheit aufgrund fehlender Registerpublizität
- 2. Nachweisprobleme hinsichtlich der Identität der Gesellschaft und der Verfügungsmacht der handelnden Personen
- 3. Gefährdung des Verkehrsschutzes
- 4. Widerspruch zur dienenden Funktion des Grundbuchverfahrensrechts
- 5. Vergleich mit der noch nicht eingetragenen OHG und Partnerschaft
- 6. Fehlende Individualisierungsfunktion
- 7. Wertentscheidung des § 162 Abs. 1 S. 2 HGB
- 8. Zusammenfassung
- 88–88 II. Forderungen 88–88
- 89–148 Kapitel 6: Der Gesetzesbeschluss vom 18. Juni 2009 89–148
- 89–90 A. Die neuen Vorschriften 89–90
- 90–120 B. Die neue gesetzliche Regelung im Vergleich zur bisherigen Rechtslage 90–120
- 90–98 I. Der Grundbuchinhalt und die Bedeutung der Eintragung 90–98
- 1. Die Eintragung der GbR als Berechtigte in das Grundbuch
- 2. Das Erfordernis der zusätzlichen Eintragung der Gesellschafter
- 3. Die Pflicht zur Aktualisierung des Gesellschafterbestands
- 4. Die Bezeichnung der Gesellschafter im Grundbuch
- 5. Die Angabe von Name und Sitz
- 6. Beispiel einer Eintragung
- 98–113 II. Änderungen im materiellen Recht 98–113
- 1. Die Vermutungen des § 899a S. 1 BGB
- a) Vermutung der Richtigkeit und der Vollständigkeit
- b) Vermutung der ordnungsgemäßen Vertretung
- c) Vermutung der Existenz der GbR
- d) Reichweite der Vermutungstatbestände
- (1) Art der Rechtsgeschäfte
- (2) Verfügungsgeschäft und Verpflichtungsgeschäft
- (3) Eintragungsgegenstand
- e) Charakter der Vermutungen
- 2. § 899a S. 2 BGB und der Vertrauensschutz
- a) Vertrauenstatbestände
- b) Reichweite des Vertrauensschutzes
- c) Zeitpunkt des guten Glaubens
- 113–116 III. Alteintragungen 113–116
- 1. GbR und Gesellschafter sind im Grundbuch eingetragen
- 2. Nur Gesellschafter sind im Grundbuch eingetragen
- 3. Nur die GbR ist im Grundbuch eingetragen
- 116–120 IV. Existenz-, Identitäts- und Vertretungsnachweis 116–120
- 1. Neugründung der GbR in der Erwerbsurkunde
- 2. Erwerb durch bereits gegründete GbR
- a) Meinungsstand in Literatur und Rechtsprechung
- b) Entscheidung des BGH
- c) Stellungnahme
- 120–146 C. Stellungnahme: Rückschritt oder Fortschritt 120–146
- 120–126 I. Vorteile 120–126
- 1. Schutz des Rechtsverkehrs
- 2. Publizitätsfunktion des Grundbuchs
- 3. Erleichterung der Feststellung der Identität und Vertretung
- 4. Einklang mit der früheren Grundbuchpraxis
- 5. Berücksichtigung der Wertentscheidung des § 162 Abs. 1 S. 2 HGB
- 126–132 II. Nachteile 126–132
- 1. Erheblicher Grundbuchaufwand und Unübersichtlichkeit des Grundbuchs
- 2. Unklarheiten hinsichtlich der Berechtigung, Kollision mit dem Bestimmtheitsgrundsatz
- 3. Systemwidrigkeit, Grundbuch als Ersatzregister
- 4. Widerspruch zur zivilprozessualen Praxis, Schwierigkeiten bei der Zwangsvollstreckung
- 5. Widerspruch zur höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH
- 6. Praktische Schwierigkeiten
- 132–145 III. Abwägung 132–145
- 1. Alternative: Eintragung der GbR in das Grundbuch ohne weitere Erfordernisse
- 2. Alternative: Eintragung der GbR in das Grundbuch ohne die Angabe der Gesellschafter verbunden mit der Einführung einer Registerpflicht für die GbR
- a) Registerpflicht für die GbR
- b) Art des Registers
- 145–146 III. Ergebnis 145–146
- 146–148 D. Zusammenfassung 146–148
- 149–156 Kapitel 7: Regelungsvorschlag 149–156
- 149–150 A. Eintragung einer GbR in das Grundbuch 149–150
- 149–149 I. § 47 GBO 149–149
- II. § 15 GBV
- 150–150 III. § 82 GBO 150–150
- 150–153 B. Eintragung einer GbR in das Register für Gesellschaften bürgerlichen Rechts 150–153
- 150–152 I. § 705a BGB 150–152
- 152–153 II. § 8b HGB 152–153
- 153–156 C. Sonstige Änderungen 153–156
- 153–153 I. § 899a BGB 153–153
- 153–154 II. Art. 229 § 21 EGBGB 153–154
- 154–154 III. § 31 InsO 154–154
- 154–156 IV. § 162 HGB 154–156
- 157–172 Kapitel 8: Veräußerung von Grundbesitz durch die GbR 157–172
- 157–160 A. Veräußerung von Grundbesitz durch die GbR als Berechtigte 157–160
- 157–158 I. Verpflichtungsgeschäft 157–158
- 158–159 II. Verfügungsgeschäft 158–159
- 159–160 III. Zusammenfassung 159–160
- 160–172 B. Veräußerung von Grundbesitz durch die GbR als Nichtberechtigte 160–172
- 160–161 I. Fehlende Berechtigung der GbR 160–161
- 161–164 II. Fehlende Gesellschafterstellung 161–164
- 1. Nach der neuen Gesetzesregelung
- 2. Nach der hier vorgeschlagenen Regelung
- 164–166 III. Fehlende Existenz der GbR 164–166
- 1. Nach der neuen Gesetzesregelung
- 2. Nach der hier vorgeschlagenen Regelung
- 166–170 IV. Fehlende Vertretungsbefugnis 166–170
- 1. Nach der neuen Gesetzesregelung
- 2. Nach der hier vorgeschlagenen Regelung
- 170–172 V. Zusammenfassung 170–172
- 173–188 Kapitel 9: Die Vollstreckung und ihre Auswirkungen auf Grundstücksverfügungen 173–188
- 173–186 A. Immobiliarzwangsvollstreckung gegen die GbR 173–186
- 173–183 I. Titel 173–183
- 1. Titel gegen die Gesellschaft
- 2. Titel gegen alle Gesellschafter/Bedeutung des § 736 ZPO
- a) Wortlaut
- b) Sinn und Zweck
- c) Schutz vor Privatvollstreckung
- d) Vergleich mit der OHG
- e) Auswirkungen für die Gesellschaftsgläubiger
- f) Praktische Erwägungen
- g) Fazit
- 3. Titel gegen einzelne oder mehrere Gesellschafter
- 183–184 II. Vollstreckungsklausel 183–184
- 184–185 III. Zustellung 184–185
- 185–185 IV. Besondere Vollstreckungsvoraussetzungen 185–185
- 185–186 V. Zusammenfassung 185–186
- 186–187 B. Immobiliarzwangsvollstreckung zugunsten der GbR 186–187
- 187–188 C. Pfändung des Anteils eines Gesellschafters an der GbR 187–188
- 189–194 Kapitel 10: Die Publikums-GbR und Grundstücksgeschäfte 189–194
- 189–191 A. Vor Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der GbR 189–191
- 191–191 B. Nach Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der GbR vor der Entscheidung des BGH vom 4. Dezember 2008 191–191
- 191–192 C. Die Entscheidung des BGH vom 4. Dezember 2008 191–192
- 192–192 D. Die Änderungen durch das ERVGBG – aktuelle Rechtslage 192–192
- 192–194 E. Bei Einführung einer sekundären Registerpflicht für die GbR 192–194
- 194–194 F. Zusammenfassung 194–194
- 195–212 Kapitel 11: Nießbrauch an und Verpfändung des Anteils an der GbR und ihre Auswirkungen auf Grundstücksverfügungen 195–212
- 195–208 A. Nießbrauch an dem GbR-Anteil 195–208
- 195–197 I. Zulässigkeit der Nießbrauchsbestellung 195–197
- 1. Nutzbarkeit
- 2. Übertragbarkeit
- 3. Ergebnis
- 197–198 II. Voraussetzungen der Nießbrauchsbestellung 197–198
- 198–199 III. Rechtsstellung des Nießbrauchers an dem GbR-Anteil 198–199
- 1. Vollrechtsübertragung (Treuhandlösung)
- 2. Nießbrauch (Nießbrauchlösung)
- 3. Diskussion und Stellungnahme
- 199–203 IV. Rechte des Nießbrauchers 199–203
- 1. Vermögensrechte
- 2. Mitwirkungsrechte
- a) Stimmrecht
- b) Sonstige Mitverwaltungsrechte
- c) Kontroll- und Informationsrechte
- 203–204 V. Haftung des Nießbrauchers 203–204
- 204–207 VI. Eintragung in öffentliche Register 204–207
- 1. Eintragung in das Grundbuch
- a) Frühere Auffassung
- b) Diskussion und Stellungnahme
- 2. Eintragung in das Register für Gesellschaften bürgerlichen Rechts
- 207–208 VII. Zusammenfassung 207–208
- 208–212 B. Verpfändung des GbR-Anteils 208–212
- 208–209 I. Bestellung des Pfandrechts 208–209
- 209–209 II. Rechtsstellung des Pfandgläubigers 209–209
- 209–212 III. Eintragung in öffentliche Register 209–212
- 1. Eintragung in das Grundbuch
- a) Ansicht 1: Verpfändungsvermerk wird eingetragen
- b) Ansicht 2: Keine Eintragung eines Verpfändungsvermerks
- c) Diskussion und Stellungnahme
- 2. Eintragung in das Register für Gesellschaften bürgerlichen Rechts
- 212–212 IV. Zusammenfassung 212–212
- 213–220 Kapitel 12: Die Insolvenz und der Insolvenzvermerk 213–220
- 213–214 A. Insolvenz der GbR 213–214
- 214–220 B. Insolvenz eines Gesellschafters der GbR 214–220
- 214–216 I. Ansicht 1: Keine Eintragung eines Insolvenzvermerks 214–216
- 216–218 II. Ansicht 2: Eintragung eines Insolvenzvermerks 216–218
- 218–220 III. Stellungnahme 218–220
- 220–220 C. Zusammenfassung 220–220
- 221–236 Kapitel 13: Die GbR als Schuldnerin von grundstücksbezogenen Kommunalabgaben und der Grunderwerbsteuer? 221–236
- 221–224 A. Grundstücksbezogene Kommunalabgaben 221–224
- 221–222 I. Begriff 221–222
- 222–222 II. Rechtsgrundlagen 222–222
- 222–224 III. Abgabenschuldnerschaft der GbR? 222–224
- 224–228 B. Grunderwerbsteuer 224–228
- 224–225 I. Allgemeines 224–225
- 225–225 II. Die Übertragung von Grundstücken 225–225
- 225–228 III. Die Übertragung von GbR-Anteilen 225–228
- 1. § 1 Abs. 2a GrEStG
- 2. § 1 Abs. 3 GrEStG
- 228–228 IV. Folgerungen für die Teilnahme der GbR am Grundstücksverkehr 228–228
- 228–234 C. Besonderheiten bei der Festsetzung und Erhebung 228–234
- 228–232 I. Inhaltliche Anforderungen 228–232
- 1. Grundsätze
- 2. Auslegung bei Unklarheiten
- 3. Rechtsfolgen bei fehlerhaften Angaben
- 232–233 II. Wirksame Bekanntgabe 232–233
- 1. Grundsätze
- 2. Rechtsfolgen bei fehlerhafter Bekanntgabe
- 233–234 III. Folgen einer fehlerhafter Festsetzung/Erhebung 233–234
- 234–235 D. Haftung der Gesellschafter 234–235
- 234–234 I. Haftungstatbestände 234–234
- II. Verfahrensrechtliches Mittel zur Durchsetzung der Haftung
- 235–235 III. Verjährung 235–235
- 235–236 E. Zusammenfassung 235–236
- 237–244 Schlussteil 237–244
- A. Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse
- 237–242 I. Die Grundbuchfähigkeit der GbR 237–242
- 1. Aufriss der geschichtlichen Entwicklung
- 2. Reformvorschlag
- 242–242 II. Die Bedeutung des § 736 ZPO 242–242
- 242–243 III. Die Publikums-GbR 242–243
- 243–244 IV. Eintragungen in öffentliche Register 243–244
- 1. Nießbrauch und Verpfändung
- 2. Insolvenzvermerk
- 244–244 V. Kommunalabgaben und Grunderwerbsteuer 244–244
- 244–244 B. Endergebnis und Ausblick 244–244
- 245–268 Literaturverzeichnis 245–268
