Der G-REIT
Eine rechtsökonomische Analyse mit steuerlichem Fokus
Zusammenfassung
Mit der Einführung des REITs in Deutschland war die Befürchtung eines neuen „Steuersparmodells“ verbunden. Die Arbeit geht diesen Bedenken nach. Aus den Defiziten der bestehenden Formen der indirekten Immobilienanlage und dem REIT als internationalem Standardprodukt wird der Bedarf für einen deutschen Real Estate Investment Trust (G-REIT) abgeleitet und eine idealtypische Grundkonzeption des G-REITs entwickelt. Neben der Thematik des Wechsels in das neue steuerliche Regime (Stichwort Exit Tax) begegnet die Grundkonzeption der Möglichkeit, dass ausländische Anleger aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen oder europarechtlichen Regelungen ohne inländische Steuerbelastung im Inland investieren können.
Diese Aspekte werden umfassend mitsamt denkbaren Lösungsvarianten dargestellt. Darauf aufbauend wird die konkrete REIT-Gesetzgebung kritisch analysiert. Bei der Untersuchung werden technische und inhaltliche Schwächen des REIT-Gesetzes deutlich; es zeigen sich fiskalische Risiken bzw. steuerplanerische Chancen sowie zahlreiche Defizite des G-REITs, die sich als Fallstricke in Beratungspraxis und Immobilienwirtschaft erweisen.
Die Arbeit wurde mit dem Wolfgang-Gassner-Förderpreis 2008 ausgezeichnet.
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- 2–13 Titelei/Inhaltsverzeichnis 2–13
- 14–14 Übersichtenverzeichnis 14–14
- 15–15 Abbildungsverzeichnis 15–15
- 16–17 Verzeichnis der Belastungsvergleiche 16–17
- 18–30 Abkürzungsverzeichnis 18–30
- 31–36 A. Einleitung 31–36
- 31–34 I. Einführung in das Thema 31–34
- 34–36 II. Gang der Untersuchung 34–36
- 37–87 B. Bestehende Formen der kollektiven Immobilienanlage 37–87
- 37–59 I. Geschlossene Fonds 37–59
- 37–41 1. Grundstruktur 37–41
- a) Grundlagen
- b) Treuhandkonstruktionen
- (1) Grundbuchtreuhänder
- (2) Beteiligungs- oder Gesellschaftstreuhänder
- 41–58 2. Besteuerungskonzeption 41–58
- a) Das Transparenzprinzip als Grundsatz
- b) Einkunftsart
- (1) Grundsätzliche Möglichkeiten
- (2) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- (3) Einkünfte aus Gewerbebetrieb
- (4) Einkünfte aus Kapitalvermögen
- c) Abzugsfähigkeit von Werbungskosten
- d) Restriktionen hinsichtlich der Verlustnutzung
- (1) Grundsätzliche Überlegung
- (2) Verluste bei Liebhaberei
- (3) Verluste bei beschränkter Haftung
- (4) Verluste bei Verlustzuweisungsgesellschaften
- (a) Erwerb des Fondsanteils vor dem 11. November 2005
- (b) Erwerb des Fondsanteils nach dem 10. November 2005
- e) Veräußerung der Fondsbeteiligung
- f) Grunderwerbsteuer
- 58–59 3. Zusammenfassung 58–59
- 59–79 II. Offene Immobilienfonds 59–79
- 59–64 1. Grundstruktur 59–64
- 64–78 2. Besteuerungskonzeption 64–78
- a) Steuerpflicht der laufenden Einkünfte
- b) Ermittlung der laufenden Einkünfte
- c) Veräußerung von Anteilsscheinen
- d) Besonderheiten bei Spezial-Sondervermögen
- e) Gewerbesteuer
- f) Grunderwerbsteuer
- 78–79 3. Zusammenfassung 78–79
- 79–87 III. Immobilien-Aktiengesellschaften 79–87
- 79–83 1. Grundstruktur 79–83
- 83–87 2. Besteuerungskonzeption 83–87
- a) Ebene der Immobilien-AG
- b) Ebene der Anteilseigner
- c) Grunderwerbsteuer
- 87–87 3. Zusammenfassung 87–87
- 88–116 C. Der Bedarf für ein Anlageinstrument »REIT« 88–116
- 88–92 I. Defizite der bestehenden Formen zur kollektiven Immobilienanlage 88–92
- 92–109 II. REITs in den USA 92–109
- 92–101 1. Grundstruktur des REITs 92–101
- a) Allgemeines
- b) Organisationsstruktur
- c) Vermögensstruktur
- d) Ertragsstruktur
- e) Ausschüttungsanforderung
- f) Verstoß gegen Anforderungen und Beendigung des REIT-Status
- 101–109 2. Besteuerungskonzeption 101–109
- a) Ebene des REITs
- b) Ebene der Anteilseigner
- (1) Laufende Besteuerung
- (2) Besteuerung der Anteilsveräußerung
- c) Besonderheiten bei beschränkt steuerpflichtigen Anteilseignern
- (1) Laufende Besteuerung
- (2) Besteuerung der Anteilsveräußerung
- d) Überführung von Immobilien in den REIT
- (1) Erlangung des REIT-Status
- (2) Einbringung in den REIT
- 109–113 III. REITs in anderen Ländern 109–113
- 113–116 IV. Vorzüge von REITs 113–116
- 117–216 D. Idealtypische Grundkonzeption des G-REITs 117–216
- 117–119 I. Vorbemerkung 117–119
- 119–158 II. Grundstruktur 119–158
- 119–142 1. Organisationsstruktur 119–142
- a) Gesellschaftsform
- b) Börsennotierung
- c) Anlegerstruktur
- (1) Streubesitzanforderungen
- (2) Anlagemöglichkeit für institutionelle Investoren
- d) Rechnungslegung
- e) Regulierung
- 142–145 2. Vermögensstruktur 142–145
- 145–148 3. Ertragsstruktur 145–148
- 148–156 4. Ausschüttungsanforderung 148–156
- 156–158 5. Verstoß gegen Anforderungen und Beendigung des REIT-Status 156–158
- 158–191 III. Besteuerungskonzeption 158–191
- 158–168 1. Ebene des G-REITs 158–168
- a) Steuerverzicht auf Gesellschaftsebene als Grundsatz
- b) Exkurs: EG-Beihilfenrecht
- c) Der investmentrechtliche Ansatz
- d) Dividendenabzugsmodell
- e) Konzept der Steuerbefreiung
- (1) Die Steuerbefreiung
- (2) Steuerbefreite Kapitalgesellschaft
- (3) Sachliche Steuerbefreiung
- 168–174 2. Ebene der Anteilseigner 168–174
- a) Laufende Besteuerung
- b) Besteuerung der Anteilsveräußerung
- 174–191 3. Überführung von Immobilien in den G-REIT 174–191
- a) Ertragsteuerliche Behandlung
- (1) Einführung einer speziellen Exit-Tax
- (2) Alternativen zur Exit-Tax
- b) Besonderheiten bei EK 02-Beständen
- c) Grunderwerbsteuerliche Behandlung
- 191–216 IV. Besonderheiten bei ausländischen Anteilseignern 191–216
- 191–213 1. Laufende Besteuerung 191–213
- a) Ausgangslage
- b) Besteuerungsrestriktionen aufgrund der Mutter-/ Tochterrichtlinie
- c) Besteuerungsrestriktionen aufgrund von DBA
- d) Besteuerungsrestriktionen unter Berücksichtigung ausländischer Gesellschaften
- (1) Vorüberlegungen
- (2) Abkommensrechtlich im Ausland ansässige Gesellschaften
- (3) Einbezug beschränkt steuerpflichtiger Gesellschaften
- e) Fortbestand der Problematik im investmentrechtlichen Ansatz
- 213–215 2. Besteuerung der Anteilsveräußerung 213–215
- 215–216 3. Zusammenfassung 215–216
- 217–291 E. Umgangsmöglichkeiten mit bestehenden Besteuerungsrestriktionen 217–291
- 217–219 I. Akzeptanzkonzept 217–219
- 219–220 II. Modifizierungskonzept 219–220
- 220–223 III. Versagung der Abkommensberechtigung 220–223
- 223–225 IV. Streubesitzkonzept 223–225
- 225–238 V. Treaty Override 225–238
- 225–226 1. Grundsätzliche Überlegung 225–226
- 226–233 2. Innerstaatliche Sichtweise 226–233
- 233–235 3. Treaty Override unter Berücksichtigung des Europarechts 233–235
- 235–238 4. Verstoß des Treaty Overrides gegen Völkerrecht und Würdigung 235–238
- 238–253 VI. Qualifizierung der Ausschüttungen als Grundstückserträge 238–253
- 238–238 1. Wechsel der einschlägigen DBA-Verteilungsnorm als Zielstellung 238–238
- 238–244 2. Qualifikationsverkettung als Grundsatz der Abkommensauslegung 238–244
- 244–246 3. Grenzen der Qualifikationsverkettung 244–246
- 246–251 4. Analyse des Abkommenszusammenhangs 246–251
- 251–253 5. Konsequenzen 251–253
- 253–257 VII. Einheitsmodell 253–257
- 257–260 VIII. Modifiziertes Einheitsmodell 257–260
- 260–269 IX. Trennungs- oder Trustvermögensmodell 260–269
- 260–262 1. Das grundlegende Konzept 260–262
- 262–264 2. Konkretisierung der Modellvorstellungen 262–264
- 264–266 3. Weitgehender Regelungsbedarf 264–266
- 266–269 4. Kritische Würdigung des Modells 266–269
- 269–274 X. Kommanditgesellschaft auf Aktien-Modell (KGaA-Modell) 269–274
- 274–278 XI. Abgeltende Ausschüttungssteuer 274–278
- 278–283 XII. EU-REIT 278–283
- 283–286 XIII. Anrechenbare Besteuerung auf Gesellschaftsebene 283–286
- 286–290 XIV. Weitere Vorschläge 286–290
- 286–287 1. Einsatz von Genussrechten 286–287
- 287–288 2. Steuerfreistellung des G-REITs in Abhängigkeit der Anlegerbesteuerung 287–288
- 288–289 3. Hessisches »Kombi-Modell« 288–289
- 289–290 4. Ausgestaltung des G-REITs als Personengesellschaft 289–290
- 290–291 XV. Zusammenfassung 290–291
- 292–373 F. Der G-REIT nach dem REITG 292–373
- 292–293 I. Schaffung eines REIT-Gesetzes 292–293
- 293–344 II. Grundstruktur des G-REITs 293–344
- 293–313 1. Organisationsstruktur 293–313
- a) Gesellschaftsform
- b) Börsennotierung
- c) Anlegerstruktur
- d) Rechnungslegung
- e) Regulierung
- 313–324 2. Vermögensstruktur 313–324
- 324–330 3. Ertragsstruktur 324–330
- 330–335 4. Ausschüttungsanforderung 330–335
- 335–344 5. Verstoß gegen Anforderungen und Beendigung des REIT-Status 335–344
- 344–370 III. Besteuerungskonzeption des G-REITs 344–370
- 344–346 1. Ebene des REITs 344–346
- 346–352 2. Ebene der Anteilseigner 346–352
- a) Laufende Besteuerung
- b) Besteuerung der Anteilsveräußerung
- 352–357 3. Besonderheiten bei ausländischen Anteilseignern 352–357
- a) Laufende Besteuerung
- b) Besteuerung der Anteilsveräußerung
- 357–370 4. Überführung von Immobilien in den G-REIT 357–370
- a) Ertragsteuerliche Behandlung
- (1) Grundsätzliche Überlegung
- (2) Exkurs: Vor-REIT
- (3) Ausgestaltung der Exit-Tax
- b) Besonderheiten bei EK 02-Beständen
- c) Grunderwerbsteuerliche Behandlung
- 370–373 IV. Zusammenfassung und Abweichungen gegenüber der idealtypischen Grundkonzeption 370–373
- 374–376 G. Fazit 374–376
- 377–406 Anhang: Belastungsvergleiche 377–406
- 377–380 I. Annahmen und Hinweise 377–380
- 380–382 II. Übersicht über die Belastungsvergleiche 380–382
- 382–405 III. Tabellarische Belastungsvergleiche 382–405
- 405–406 IV. Zusammenfassung der Ergebnisse 405–406
- 407–461 Literaturverzeichnis 407–461
- 462–464 Gerichtsentscheidungen 462–464
- 465–465 Schlussanträge vor dem EuGH 465–465
- 465–466 Verwaltungsanweisungen 465–466
