Immobilienmanagement für Sozialwirtschaft und Kirche

doi:10.5771/9783845263090

Immobilienmanagement für Sozialwirtschaft und Kirche

Ein Handbuch für die Praxis

3. Auflage 2016

Kein Zugriff

doi.org/10.5771/9783845263090
ISBN print: 978-3-8487-2214-3
ISBN online: 978-3-8452-6309-0
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Zusammenfassung

Kindergärten und Gemeindehäuser, Seniorenwohnanlagen, Krankenhäuser und Hospize, Kirchengebäude, Pfarrhäuser, Friedhöfe – es existiert eine kaum zu überblickende Vielzahl von Kirchen- und Sozialimmobilien. Viele dieser Immobilien sind stadtbild- oder nachbarschaftsprägend. Deren Unterhaltung, Nutzung und Verwaltung unterliegen besonderen Voraussetzungen, mit den anvertrauten Gütern ist wirtschaftlich und nachhaltig umzugehen.

Das Handbuch enthält professionelle Handlungsanleitungen und praktische Hinweise. Es richtet sich sowohl an Entscheidungsträger in Sozialwirtschaft und Kirche als auch an Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die für die immobilienrechtlichen und immobilienwirtschaftlichen Fragen in den jeweiligen Organisationen Verantwortung tragen.

Behandelt werden u.a.: Immobilienmanagement und -marketing, Bewertung und Bilanzierung, Investition und Finanzierung, Projektentwicklung und Bauprozessmanagement, Facility Management, Bau- und Architektenrecht, Mietrecht, aber auch Energie- und Umweltmanagement.

Mit Beiträgen von:

Carolin Bahr, Torsten F. Barthel, Nicola Bernhard, Sven Bienert, Ulrich Bogenstätter, Esther Brandhorst, Wolf-Rüdiger Bub, Lutz Dettmer, Frank Dittrich, Oliver Foltin, Peter Geiger, Philipp Hoog, Detlev Hrycej, Heinrich Karg, Annette Kämpf-Dern, Anna-Katharina Koenen, Julia Küster, Silvia Marianek, Roland Mattmüller, Detlef Müller, Andreas Ott, Hans-Egon Pause, Mathias Preussner, Jeanette Raethel, Norbert Raschper, Dagmar Reiß-Fechter, Jörg Schielein, Anne Schlosser, Fritz Schmoll genannt Eisenwerth, Falko Schneider, Horst Schulz, Anna Stretz, Ingo Strugalla, Volker Teichert, Herwig Teufelsdorfer, Friedrich Vogelbusch, Thomas Zeilinger und Josef Zimmermann.

Kapitel Ausklappen | EinklappenAutorenSeiten
1–14 Titelei/Inhaltsverzeichnis 1–14
15–42 I. Immobilien in Sozialwirtschaft und Kirche 15–42
- 15–29 1. Immobiliendimensionen Dagmar Reiß-Fechter Dagmar Reiß-Fechter 15–29
  - 1. Allgemeines
  - 2. Die Sozialwirtschaft – der unbekannte Riese
    - 2.1 Volkswirtschaftliche Einordnung
    - 2.2 Wirtschaftliche Bedeutung der Sozialwirtschaft
      - 2.2.1 Erfassung des Dritten Sektors
      - 2.2.2 Dimension des Dritten Sektors
      - 2.2.3 Mitarbeiter und ehrenamtlich Engagierte
    - 2.3 Dienstleistungen der Sozialwirtschaft
    - 2.4 Sozialstaatsgebot und Wettbewerb
    - 2.5 Marktnahe und marktferne Bereiche – Stellung der Freien Wohlfahrtsverbände
    - 2.6 Wachstumsmarkt Sozialwirtschaft
    - 2.7 Immobiliendimension der Sozialwirtschaft
      - 2.7.1 Investitionsbedarf und Investitionsvolumen
      - 2.7.2 Finanzierung der Immobilienkosten – Lebenszyklusbetrachtung
    - 2.8 Immobilienmanagement in der Sozialwirtschaft
  - 3. Immobilien der Kirchen
    - 3.1 Eigentümerstruktur und Verwendung der Erträgnisse
      - 3.2 Umfang der Immobilien der Kirchen
      - 3.4 Kategorien der Immobilien der Kirchen
      - 3.5 Kirchliches Immobilienmanagement
      - 3.6 Herausforderungen der Zukunft
  - 4. Kirchengebäude mehr als eine Immobilie
    - 4.1 Verständnis der Kirchengebäude
    - 4.2 Flächendeckendes Netz von Kirchen
    - 4.3 Immobilienwirtschaftliche Anforderungen
- 30–42 2. Ethos und Haltung im Immobilienmanagement von Sozialwirtschaft und Kirche Thomas Zeilinger Thomas Zeilinger 30–42
  - 1. Die Legitimation für Immobilienmanagement in Sozialwirtschaft und Kirche
  - 2. Selbstbild: Die Definition des Zweckes
  - 3. Fremdbild: Erwartungen unterschiedlicher Anspruchsgruppen
  - 4. Leitbild: Kluge Haushalterschaft beim nachhaltigen Wirtschaften
  - 5. Steuerung in komplexen Entscheidungsstrukturen
  - 6. Integrales Management in Sozialwirtschaft und Kirche ist Management von Paradoxien
  - 7. Unternehmerisch im sozialen Bereich: Die Chancen des Anders-Seins
43–114 II. Immobilienmanagementlehre 43–114
- 43–72 1. Immobilienmanagementlehren: CREM, PREM, EREM, WeREM Annette Kämpf-Dern Annette Kämpf-Dern 43–72
  - 1. Grundlagen der Führungskonzeption von sozialen Systemen in der Immobilienwirtschaft
    - 1.1 Unternehmensführung bzw. Management im Umfeld von Immobilien
      - 1.1.1 Vision, Mission, Leitbild, Ziele und Strategien
      - 1.1.2 Management und Leadership
    - 1.2 Immobilienwirtschaft
      - 1.2.1 Akteure und Bedeutung
      - 1.2.2 Nutzungstypen und Geografie
      - 1.2.3 Lebenszyklusphasen
      - 1.2.4 Perspektiven
    - 1.3 Immobilienmanagement
      - 1.3.1 Definition und Verständnis
      - 1.3.2 Immobilienmanagementebenen
      - 1.3.3 Grundkonzept des Immobilienmanagements
      - 1.3.4 Institutionelle Differenzierung von Immobilienmanagementkonzepten
  - 2. Bausteine eines professionellen Real Estate Management (REM)
    - 2.1 Kontext
    - 2.2 Auftraggeberstruktur und Mission/Auftrag des REM
    - 2.3 REM-Leitlinien
    - 2.4 Strategische Ausrichtung und Zielformulierung des REM
    - 2.5 Organisation des REM
      - 2.5.1 Personal und Organisationsstruktur
      - 2.5.2 REM-Prozesse
      - 2.5.3 REM-Kultur, Kommunikation und Innovation
      - 2.5.4 Information und Infrastruktur (Orte, Räume, IT)
    - 2.6 REM-Controlling
  - 3. Zusammenfassung und Schlussfolgerungen
- 73–97 2. Implementierung eines professionellen REM Annette Kämpf-Dern Annette Kämpf-Dern 73–97
  - 1. REM bei gemeinnützigen Organisationen und öffentlich-rechtlichen Körperschaften
  - 2. Bausteine und Organisation des REM bei gemeinnützigen Organisationen / Welfare Real Estate Management (WeREM)
    - 2.1 Kontext
    - 2.2 Auftraggeberstruktur und Mission/Auftrag des WeREM
    - 2.3 WeREM-Leitlinien
    - 2.4 Strategische Ausrichtung und Zielformulierung des WeREM
    - 2.5 Organisation des WeREM
    - 2.6 Controlling
  - 3. Bausteine und Organisation des REM bei kirchlichen öffentlich-rechtlichen Körperschaften / Ecclesiastic Real Estate Management (EREM)
    - 3.1 Kontext und Auftraggeberstruktur
    - 3.2 Inhalte und Auftrag des EREM, Leitlinien und strategische Ausrichtung
    - 3.3 Organisation und Controlling des EREM
  - 4. Implementierung eines professionellen REM – von der Strategie zum gewünschten Ergebnis
    - 4.1 REM-Aufgaben und -Prozesse bei gemeinnützigen Organisationen und öffentlich-rechtlichen Körperschaften
      - 4.1.1 REIM Real Estate Investment Management
      - 4.1.2 REPM Real Estate Portfolio Management
      - 4.1.3 REAM Real Estate Asset Management
      - 4.1.4 PrM Property Management und REFM Real Estate Facility Management
    - 4.2 Planung und Durchführung der REM-Implementierung
      - 4.2.1 Planung und Durchführung organisatorischer Veränderungsprojekte
      - 4.2.2 REM-Implementierung bei Sozialwirtschaft und Kirche
  - 5. Zusammenfassung
- 98–114 3. Kommunikation und Changemanagement Thomas Zeilinger Thomas Zeilinger 98–114
  - 1. Kommunikation: Eine Managementaufgabe
    - 1.1 Die Frage nach der Legitimation als kommunikative Aufgabe
    - 1.2 Die Notwendigkeit kommunikativer Aushandlungsprozesse
  - 2. Kommunikation: Mehr als Information
    - 2.1 Bedeutungsreichtum in der Kommunikation
    - 2.2 Die Bedeutung der Beziehungsebene
  - 3. Voraussetzung: Wissen und Erfahrung mit Veränderungsprozessen
    - 3.1 Phasen der Veränderung
    - 3.2 Besonderheiten im Immobilienmanagement von Sozialwirtschaft und Kirche
  - 4. Aufgaben und Phasen in der organisationsinternen Kommunikation immobilienwirtschaftlicher Veränderungsprozesse
    - 4.1 Vorklärung: Die Beteiligten ins Boot holen
    - 4.2 Vereinbarung: Den Startschuss geben und das Tempo festlegen
      - 4.2.1 Commitment herstellen und Befürchtungen zu Wort kommen lassen
      - 4.2.2 Den Weg zur Veränderung beschreiben
    - 4.3 Erkundung: Die Ruder in die Hand nehmen
    - 4.4 Sinngebung: Den Kurs bestimmen – Handlungsalternativen profilieren
      - 4.4.1 Räume für Zukunftsvision und Entwicklungsszenarien
      - 4.4.2 Gewichtungen herstellen – Prioritäten formulieren
    - 4.5 Abschluss und Perspektive: Das Ziel erreichen
  - 5. Hinweise zur Aufgabe externer Kommunikation gegenüber der Öffentlichkeit
    - 5.1 Die interne Vorbereitung der öffentlichen Kommunikation
    - 5.2 Sinnkommunikation als Führungsaufgabe
  - 6. Special: Unterstützung und Vernetzung im kirchlichen Bereich
    - 6.1 Landeskirchen als Unterstützungssystem
    - 6.2 Zielorientierte Verwaltung
    - 6.3 Vorausschauendes Denken auf gemeindlicher Ebene
    - 6.4 Der Beitrag externer Begleitung
  - 7. Zusammenfassung
115–190 III. Analyse und Bewertung des Immobilienbestandes 115–190
- 115–133 1. Portfolioanalyse, Benchmark, Balanced Scorecard Herwig Teufelsdorfer Herwig Teufelsdorfer 115–133
  - 1 Portfolioanalyse
    - 1.1 Einführung in das Portfoliomanagement
    - 1.2 Typologisierung des Portfoliomanagements
      - 1.2.1 Die Vier-Felder- oder BCG-Matrix
      - 1.2.2 Die 9-Felder- oder McKinsey-Matrix
      - 1.2.3 Moderne Portfoliotheorie nach Markowitz
    - 1.3 Analyse als Grundlage erfolgreichen Handelns
    - 1.4 Methoden und Tools zur Analyse
      - 1.4.1 Stamm- und Bewegungsdaten
      - 1.4.2 Daten zur Erstbeurteilung
      - 1.4.3 Bildung von Gruppen einheitlicher Eigenschaften – Clusterung
      - 1.4.4 Vorgehensweise zur Clusterung von Beständen
      - 1.4.5 Zuordnung der Objekte in Cluster und Überprüfung
    - 1.5 Definition und Ableitung von Normstrategien
      - 1.5.1 Drei Grundentscheidungen als Basis der Normstrategien
      - 1.5.2 „Bestand konstant halten“
      - 1.5.3 „Eingriff am Objekt“
      - 1.5.4 „Bestand verändern“
      - 1.5.5 Mögliche Struktur für erste Normstrategien
      - 1.5.6 Verfeinerung und Konkretisierung der Normstrategien
    - 1.6 Standards für nachvollziehbare Entscheidungen
  - 2 Benchmarking
    - 2.1 Ziele und Bedingungen für die Anwendung von Benchmarking
    - 2.2 Daten und Informationen
    - 2.3 Kennzahlen im Rahmen des Benchmarking
    - 2.4 Benchmarking und Gesamtportfolio
  - 3 Balanced Scorecard (BSC)
    - 3.1 Ziele und Anwendungsmöglichkeiten
    - 3.2 Kernfelder der Balanced Scorecard
    - 3.3 Voraussetzungen für die Entwicklung einer BSC
      - 3.3.1 Festlegung eines Strategiekomitees
      - 3.3.2 Ableitung und Verknüpfung der strategischen Ziele
    - 3.4 Bestimmung der Messgrößen
    - 3.5 Festlegen der Zielwerte
    - 3.6 Definition von Strategischen Initiativen
- 134–175 2. Bewertung des Immobilienbestandes Sven Bienert, Peter Geiger Sven Bienert, Peter Geiger 134–175
  - 1. Überblick zu Bewertungsanlässen und -methoden
    - 1.1 Bewertungsanlässe
    - 1.2 Methoden zur Ableitung von Verkehrswerten
  - 2. Sozialimmobilien und kirchlichen Zwecken dienende Flächen als besondere Immobiliengattungen
    - 2.1 Vorbemerkungen zur Marktabgrenzung
    - 2.2 Einordnung im Lichte von Spezialimmobilien
      - 2.2.1 Besonderheiten der Spezialimmobilien
      - 2.2.2 Besondere Herausforderungen der Spezialimmobilien bei der konkreten Bewertung
        Umnutzungspotenziale erkennen:
        Spezielle Methodik anwenden:
        Branchenbezogene Datenerhebung und Terminologie:
        Spezifische Rechtsgrundlagen:
        Differenzierte Interpretation der soziodemografischen Rahmenbedingungen:
        Ein- und Ausbauten:
      - Notwendigkeit der Zuordnung der Sozialimmobilien und Sakralbauten zu Spezialimmobilien
  - 3. Eignung traditioneller Bewertungsverfahren für Sozialimmobilien und Sakralbauten
    - 3.1 Grundlagen zur Verfahrenswahl
      - 3.1.1 Ertragswertverfahren
      - 3.1.2 Vergleichswertverfahren
      - 3.1.3 Sachwertverfahren
    - 3.2 Anwendungsfälle bei Sakralbauten
      - 3.2.1 Vorbemerkungen zur Abgrenzung
      - 3.2.2 Werte bei beabsichtigter Veräußerung oder Umnutzung („abgehende Nutzung“)
      - 3.2.3 Werte bei dauerhafter Nutzung („bleibende Nutzung“)
      - 3.2.4 Berücksichtigung immaterieller Werte bei Sakralbauten
  - 4. Wertbestimmende Elemente von Sozialimmobilien und Sakralbauten
    - 4.1 Bewertungsrelevante Faktoren von Sozialimmobilien (am Beispiel Seniorenimmobilien)
      - 4.1.1 Lage- und Standortfaktoren:
      - 4.1.2 Objektanforderungen:
      - 4.1.3 Betreibergüte und Verträge:
      - 4.1.4 Ertragskraft / betriebswirtschaftliches Konzept:
    - 4.2 Bewertungsrelevante Faktoren von Sakralbauten (am Beispiel Kirchen)
  - 5. Detailbetrachtung traditioneller Bewertungsverfahren
    - 5.1 Vergleichswertverfahren
      - 5.1.1 Generelle Systematik
      - 5.1.2 Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens bei Sakralbauten
    - 5.2 Ertragswertverfahren
      - 5.2.1 Generelle Systematik
      - 5.2.2 Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens bei Sozialimmobilien (am Beispiel Seniorenimmobilien)
      - 5.2.2 Anwendbarkeit des Ertragswertverfahrens bei Sakralbauten
    - 5.3 Sachwertverfahren
      - 5.3.1 Generelle Systematik
      - 5.3.2 Anwendbarkeit des Sachwertverfahrens bei Sakralbauten
- 176–190 3. Immobilienwirtschaftliche EDV-Lösungen Ulrich Bogenstätter Ulrich Bogenstätter 176–190
  - 1. Immobilieninformationssysteme
    - 1.1 Defizite beim Informationsbedarf und der -bereitstellung
    - 1.2 Aufgaben und Verantwortungsfelder
  - 2. Informationsbedarfs in den Managementebenen
    - 2.1 Informationsbedarf, der sich aus den Aufgaben ergibt
    - 2.2 Daten zur Deckung des Informationsbedarfs
  - 3. Informationsaustausch zwischen den Organisationseinheiten
    - 3.1 Zentrale oder dezentrale Datenhaltung
    - 3.2 „Störfeuer“ im Informationsfluss
    - 3.3 Schnittstellen und Datenfluss zu externen Unternehmen
  - 4. Anpassung- und Auswahl von Datenverarbeitungssysteme
    - 4.1 Informationsbedarf geklärt und beschrieben?
    - 4.2 Der Markt der Anbieter
  - 5. Implementierung und Praxisbetrieb
  - 6. Neun goldene Regeln
191–224 IV. Bilanzierung 191–224
- 191–203 1. Bilanzierung nach HGB Jeannette Raethel Jeannette Raethel 191–203
  - 1. Adressaten der Rechnungslegung
  - 2. Bestandteile der Rechnungslegung und deren Funktionen
  - 3. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
    - 3.1 Zuordnung zum Anlage- oder Umlaufvermögen
    - 3.2 Anschaffungs- oder Herstellungskosten
    - 3.3 Abschreibungen und Zuschreibungen
    - 3.4 Aussagefähigkeit der Wertansätze
- 204–215 2. Besonderheiten der Bilanzierung in Sozialunternehmen Falko Schneider, Friedrich Vogelbusch Falko Schneider, Friedrich Vogelbusch 204–215
  - 1. Eigentum oder Nutzung
  - 2. Mietereinbauten
  - 3. Erbbaurecht
    - Beispiel zum Erbbaurecht für ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude
    - Lösung Bilanzierung beim Sozialunternehmen (Erbbauberechtigter)
  - 4. Erhaltung der Immobilien
    - 4.1 Erhaltungsaufwand
    - 4.2 Steuerliche Betrachtung von Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahe Aufwendungen
    - 4.3 Betriebswirtschaftliche Aspekte der Bilanzierung
  - 5. Bemessung der Abschreibungsdauer
  - 6. Differenzierte Abschreibungssätze durch Verwendung der Komponentenmethode
    - 6.1 Unterschiedliche Nutzungsdauern von Gebäudeteilen
    - 6.2 Komponenten eines Gebäudes
    - 6.3 Komponentenansatz – Auseinanderfallen von Handels- und Steuerbilanz
    - 6.4 Voraussetzungen für die Anwendung des Komponentenansatzes
      - 6.4.1. Separierbare Komponenten
      - 6.4.2 Unselbstständige Gebäudeteile
    - 6.5 Fazit zur Komponentenmethode
  - 7. Investitionszuschüsse
    - 7.1 Bilanzierung der Zuschüsse
    - 7.2 Investitionszuschüsse und Rückzahlungsverpflichtung
  - 8. Bilanzierung ertragsschwacher Grundstücke
  - 9. Zusammenfassung
- 216–224 3. Bewertung und Bilanzierung kirchlicher Immobilien Silvia Marianek Silvia Marianek 216–224
  - 1. Ausgangspunkt: Klärung der Ziele der Bilanzierung
    - 1.1 Kirchliche Spezifika
    - 1.2 Ziele der Bilanzierung im kirchlichen Finanzwesen
    - 1.3 Ziele der Bewertung und Bilanzierung von Immobilien im kirchlichen Finanzwesen
  - 2. Grundprinzip: Wiedererwirtschaftung des Ressourcenverbrauchs
    - 2.1 Rollierendes System der Substanzerhaltung
    - 2.2 Notwendige Abweichung von Steuerrecht und HGB
    - 2.3 Wiedererwirtschaftung auch bei nicht realisierbarem Sachanlagevermögen
  - 3. Weitere Aspekte für die Bewertung kirchlicher Immobilien
    - 3.1 Bewertungsaspekt: Eigennutzung oder Renditeobjekt
    - 3.2 Empfohlenes Bewertungskonzept
      - 3.2.1 Bewertung von Grund und Boden
      - 3.2.2 Bewertung von Gebäuden
      - 3.2.3 Finanzierungslast: Instandhaltungsstau und nicht erwirtschaftete Abschreibungen
225–286 V. Finanzierung und Investition in Immobilien 225–286
- 225–246 1. Betriebswirtschaftliche Grundlagen Jeannette Raethel Jeannette Raethel 225–246
  - 1. Begriffsbestimmungen und Zusammenhänge
  - 2. Grundlagen der Immobilieninvestition
    - 2.1 Anlageformen: direkte und indirekte Immobilienanlagen
    - 2.2 Volkswirtschaftliche Bedeutung des Investitionsgutes Immobilie
    - 2.3 Investorenziele und Investitionsstrategien
      - 2.3.1 Ziele und Zielsystem
      - 2.3.2 Ableitung von Investitionsstrategien
    - 2.4 Investitionsentscheidungsprozess
  - 3. Grundlagen der Immobilienfinanzierung
    - 3.1 Kapitalbedarf und Finanzmärkte
    - 3.2 Finanzierungsarten
      - 3.2.1 Überblick
      - 3.2.2 Kapitalbedarf: Eigenkapital und Fremdkapital im Vergleich
      - 3.2.3 Kreditfinanzierung
        3.2.3.1 Laufzeit und Tilgungsstruktur
        3.2.3.2 Kreditentscheidungsprozess und Kreditvergabe
      - 3.2.4 Innovative Finanzierungsinstrumente und Kreditsubstitute
- 247–279 2. Investitionsrechnung: Vorteilhaftigkeit und Risiko kalkulieren Fritz Schmoll genannt Eisenwerth Fritz Schmoll genannt Eisenwerth 247–279
  - 1. Ziele und allgemeine Grundlagen einer Investitionsrechnung
    - 1.1 Planungszeitraum und Zahlungsströme
      - 1.1.1 Aus- und Einzahlungen der Investitionsphase
      - 1.1.2 Aus- und Einzahlungen der Bewirtschaftungsphase
      - 1.1.3 Steuern: sekundäre Aus- und Einzahlungen
      - 1.1.4 Zahlungen der letzten Periode
    - 1.2 Direkte und indirekte Immobilien-Investitionen
    - 1.3 Vorteilhaftigkeit und Risiko einer Investition beurteilen
  - 2. Investitionsausgabe und Kostenvergleichsrechnung
    - 2.1 Kostengruppen nach DIN 276-1
      - 2.1.1 Grunderwerb und Grundstücksnebenkosten
      - 2.1.2 Herstellung des Gebäudes und der Außenanlagen
      - 2.1.3 Geeignete Vergleichsgröße: Bauwerkskosten
      - 2.1.4 Baunebenkosten
    - 2.2 Kosten die nicht durch die DIN 276 erfasst werden
    - 2.3 Kostenvergleichsrechnung
  - 3. Statische Investitionsrechnungen
    - 3.1 Rentabilitätsrechnung
      - 3.1.1 Eingangsgrößen: Erträge und Aufwendungen
      - 3.1.2 Beispiel: Berechnung der EKR und GRK
      - 3.1.3 Eingangsgrößen: Erlöse und Kosten
    - 3.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung
      - 3.2.1. Wirtschaftlichkeitsberechnung im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung
      - 3.2.2 Beispiel: Berechnung der Kostenmiete
  - 4. Dynamische Investitionsrechnungen
    - 4.1 Grundlagen: Zahlungsströme und Zinseffekte
      - 4.1.1 Investitionsauszahlung
    - 4.1.2 Laufende Einzahlungsüberschüsse
      - 4.1.3 Berücksichtigung der Wertentwicklung
    - 4.2 Kapitalwert und Methode des internen Zinsfußes
      - 4.2.1 Barwert
      - 4.2.2 Summe der Barwerte (Discounted cash flow) und Kapitalwert
      - 4.2.3 Beispiel: Berechnung des Kapitalwertes ohne Fremdmittel
      - 4.2.4 Beispiel: Berechnung des Kapitalwertes mit Kreditfinanzierung
      - 4.2.5 Exkurs: Leverage-Effekt des Verschuldungsgrades
    - 4.3 Interner Zinsfuß
      - 4.3.1 Berechnung des internen Zinsfußes mit MSExcel
      - 4.3.2 Scheingenauigkeit vermeiden!
      - 4.3.3 Grundsätzliche methodenimmanente Probleme
    - 4.4 Endwert und Methode des Vollständigen Finanzplans (VoFi-Methode)
      - 4.4.1 Rendite nach der Endwert-Methode berechnen
      - 4.4.2 Beispiel: Berechnung der VoFi-Rendite
      - 4.4.3 Unterschiede zwischen internem Zinsfuß und VoFi-Rendite
  - 5. Vergleich der verschiedenen Methoden
  - 6. Beurteilung von Risiken
    - 6.1 Begriffe: Ungewissheit, Unsicherheit, Risiko
      - 6.1.1 Investitionsrechnung als Grundlage einer Risikokalkulation
      - 6.1.2 Notwendige Sorgfalt bei der Projektion der Eingangsgrößen
    - 6.2 Sensitivitätsanalyse („Tornado-Diagramm“)
      - 6.2.1 Gesonderte Analyse jeder einzelnen Variablen
      - 6.2.2 Beispiel: Tornado-Diagramm
      - 6.2.3 Nutzen der Sensitivitätsanalyse
      - 6.2.4 Unterschiedliche Varianten der Festlegung des best und worst case
    - 6.3 Szenario-Technik
      - 6.3.1 Ziel der Szenario-Technik
      - 6.3.2 Welche Kombination von Variablen-Ausprägungen ist zielführend?
      - 6.3.3 Beispiel: Szenarien mit MSExcel berechnen
      - 6.3.4 Interpretation der Beispiel-Szenarien
    - 6.4 Ausblick auf weiterführende Methoden
      - 6.4.1 Risikoprofil aufgrund einer Simulationsrechnung
      - 6.4.2 Portfolio-Technik
- 280–286 3. Investition in Erbbaurechte Ingo Strugalla Ingo Strugalla 280–286
  - 1. Grundstücke – Werthalter der Immobilien
    - 1.1 Finanzanlage Erbbaurecht – Charakteristika von Erbbaurechten
  - 2. Vergleich von Erbbaurechten zu anderen Investments
    - 2.1 Erbbaurechte als Analogon zu Renten
    - 2.2 Verfahren der Renditeberechnung
      - 2.2.1 Einfache Diskontierungsverfahren
      - 2.2.2 Einbeziehung von Risikoaufschlägen
      - 2.2.3 Bilanzpolitik und Marktwert
  - 3. Zusammenfassung
287–332 VI. Transaktionen von Immobilien, Immobilienmarketing 287–332
- 287–314 1. An- und Verkauf, vertragliche Grundlagen, Belastung von Grundstücken Julia Küster, Detlef Müller Julia Küster, Detlef Müller 287–314
  - 1. Einleitung
  - 2. Urkundsbeteiligte und Vertragsparteien
    - 2.1 Urkundsbeteiligte
    - 2.2 Die Vertragsparteien und ihre Vertretung
      - 2.2.1 Gesetzliche Vertreter
        2.2.1.1 Nicht wirtschaftliche eingetragene Vereine (e.V.)
        2.2.1.2 Stiftungen
        2.2.1.3 Kapitalgesellschaften
        2.2.1.4 Personengesellschaften
        2.2.1.5 Genossenschaften
        2.2.1.6 Vertretung kirchlicher Rechtsträger
        Katholische Kirche
        Evangelische Kirche
        Rechtsträgerübergreifende Fragestellungen: Nachweis der Vertretungsmacht und Genehmigungspflicht
        Nachweis der Vertretungsmacht
        Kirchenaufsichtsrechtliche Genehmigung
      - 2.2.2 Bevollmächtigte
      - 2.2.3 Vertreter ohne Vertretungsmacht
  - 3 Das Grundstück und seine Beschreibung im Grundbuch
    - 3.1 Das Grundbuchblatt lesen
    - 3.2 Öffentlicher Glaube des Grundbuchs
    - 3.3 Die Markentabelle
    - 3.4 Die wichtigsten Belastungen im Einzelnen
      - 3.4.1 Nutzungsrechte
        3.4.1.1 Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten
        3.4.1.2 Nießbrauch
      - 3.4.2 Erwerbsrechte
        3.4.2.1 Eigentumsverschaffungsvormerkung
        3.4.2.2 Vorkaufsrecht
      - 3.4.3 Verwertungsrechte
        3.4.3.1 Hypothek
        3.4.3.2 Grundschuld
  - 4 Die Kaufpreiszahlung und ihre Sicherung
  - 5 Gewährleistung – Sach- und Rechtsmängel
  - 6 Besitzübergang
  - 7 Übertragung des Eigentums
    - 7.1 Auflassung
    - 7.2 Eigentumsumschreibung
  - 8 Energieausweis
  - 9 Mietverhältnisse
  - 10 Kaufpreisfinanzierung und Belastungsvollmacht
    - 10.1 Einschränkung der Sicherungsabrede
    - 10.2 Beschränkung der zugelassenen Gläubiger
    - 10.3 Zahlungsanweisung
    - 10.4 Abtretung des Auszahlungsanspruchs?
    - 10.5 Formulierungsbeispiel Belastungsvollmacht mit Wortlautvorgabe
  - 11 Kosten und Steuern
- 315–332 2. Immobilienmarketing Roland Mattmüller, Philipp Hoog, Anna-Katharina Koenen Roland Mattmüller, Philipp Hoog, Anna-Katharina Koenen 315–332
  - 1. Problemstellung
  - 2. Immobilienmarketing
  - 3. Direkte Vermarktung von Immobilien
    - 3.1 Strategische Marketingplanung
      - 3.1.1 Strategisches Nutzungskonzept
      - 3.1.2 Zielgruppenanalyse
      - 3.1.3 Marktforschung
    - 3.2 Bestandteile der direkten Vermarktung
      - 3.2.1 Erstellung eines Leistungsangebotes
      - 3.2.2 Preisbildung
      - 3.2.3 Kommunikation des Leistungsangebotes
    - 3.3 Erkenntnisse und Leitfragen für die praktische Umsetzung
  - 4. Die Immobilie als Bestandteil eines Leistungsbündels für Sozialwirtschaft und Kirche
    - 4.1 Besonderheiten von Dienstleistungen
    - 4.2 Konsequenzen für die Praxis
    - 4.3 Schlussfolgerung
333–410 VII. Projektentwicklung und Bauprozessmanagement 333–410
- 333–383 1. Projektentwicklung Annette Kämpf-Dern Annette Kämpf-Dern 333–383
  - 1. Grundverständnis Immobilien-Projektentwicklung
    - 1.1 Immobilienprojekte
    - 1.2 Immobilien-Projektentwicklung im Allgemeinen
      - 1.2.1 Gesamtidee und Erfolgsfaktoren
      - 1.2.2 Phasen der Immobilien-Projektentwicklung
        1.2.2.1 Projektinitiierung (Projektidee, Bedarfs- und Umfeldanalyse)
        1.2.2.2 Projektkonzeption
        1.2.2.3 Projektumsetzung (Vorbereitung/Umsetzungsplanung und Ausführung)
        1.2.2.4 Projektvermarktung (Vermietung/Nutzungsvereinbarung, Verkauf, Post-completion-audit)
    - 1.3 Immobilien-Projektentwicklung in der Sozialwirtschaft und bei Kirchen
    - 1.4 Themenschwerpunkte und Aufbau des Beitrags
  - 2. Projektbeispiel: Ausgangssituation und Rahmendaten
  - 3. Projektinitiierung: Projektidee, Bedarfsanalyse und Projektziele
    - 3.1 Nutzungsidee/Bedarf, Grundstück, Kapital
    - 3.2 Projektziele bei sozialen und kirchlichen Projekten
    - 3.3 Methoden und Instrumente zur Zielerfassung und Situationsanalyse
      - 3.3.1 Stakeholderanalyse und Kriterienfestlegung
      - 3.3.2 Standortanalyse
      - 3.3.3 Markt- und Wettbewerbsanalyse
      - 3.3.4 Finanzmittelbedarf und Finanzierbarkeitsbetrachtung
      - 3.3.5 Nutzwertanalyse
    - 3.4 Projektinitiierung im Projektbeispiel
      - 3.4.1 Stakeholderanalyse und Kriterienfestlegung
      - 3.4.2 Standortanalyse
      - 3.4.3 Markt- und Wettbewerbsanalyse
      - 3.4.4 Finanzmittelbedarf und Finanzierbarkeitsbetrachtung
      - 3.4.5 Nutzwertanalyse/Scoring
  - 4. Projektkonkretisierung und -konzeption
    - 4.1 Projektträger und Projektorganisation
    - 4.2 Konkretisierung der Nutzungsidee
    - 4.2.1 Nutzungskonzept
      - 4.2.2 Betriebs-/Betreiberkonzept
      - 4.2.3 Marketingkonzept/Öffentlichkeitsarbeit
    - 4.3 Konkretisierung der physischen Umsetzung
      - 4.3.1 Gestaltungs-/Bebauungs-/Transformationskonzept
      - 4.3.2 Grundsätzliche baurechtliche und Genehmigungsthemen
      - 4.3.3 Grundstückssicherung
    - 4.4 Konkretisierung der finanzwirtschaftlichen Aspekte
    - 4.5 Konkretisierung der prozessualen Umsetzung
      - 4.5.1 Managementkonzept (Planung, Organisation, Entscheidung, Steuerung, Kontrolle)
      - 4.5.2 Übergeordneter Zeit- und Ablaufplan sowie Ressourcenplan (Personal und Infrastruktur)
    - 4.6 Risikoanalyse
    - 4.7 Machbarkeitsanalyse
    - 4.8 Konzeptionsphase im Projektbeispiel
      - 4.8.1 Projektträger und Projektorganisation
      - 4.8.2 Konkretisierung der Nutzungsidee
      - 4.8.3 Betriebs-/Betreiberkonzept
      - 4.8.4 Marketingkonzept/Öffentlichkeitsarbeit
      - 4.8.5 Gestaltungs-/Bebauungs-/Transformationskonzept
      - 4.8.6 Grundsätzliche baurechtliche und Genehmigungsthemen
      - 4.8.7 Grundstückssicherung/juristische Fragestellungen
      - 4.8.8 Konkretisierung der finanzwirtschaftlichen Aspekte
      - 4.8.9 Managementkonzept, Zeit-, Ablauf- und Ressourcenplan
      - 4.8.10 Risikoanalyse/Machbarkeitsanalyse
      - 4.8.11 Übergreifend
  - 5. Projektumsetzung
    - 5.1 Durchführungsvorbereitung
    - 5.2 Projektrealisierung
    - 5.3 Inbetriebnahme
  - 6. Zusammenfassung und Schlussfolgerungen
- 384–410 2. Bauprozessmanagement Josef Zimmermann Josef Zimmermann 384–410
  - 1. Prozessorientierte Planung und Bauausführung
    - 1.1 Prozesse
    - 1.2 Leistungsprozesse
    - 1.3 Steuerungsprozesse
    - 1.4 Standardisierung
  - 2. Phasen der Immobilienentwicklung
  - 3. Projektrealisierung
    - 3.1 Das Objektsoll
    - 3.2 Bauen als Dienstleistung
  - 4. Koordination
    - 4.1 Weisungsrechte
    - 4.2 Werkvertragliche Situation
  - 5. Der Baumarkt
  - 6. Geschäftsprozesse
    - 6.1 Angebotsbearbeitung
    - 6.2 Vergabe
411–482 VIII. Nachhaltige Bewirtschaftung des Immobilienvermögens 411–482
- 411–437 1. Facility Management, Bestandspflege und Erhaltung Carolin Bahr Carolin Bahr 411–437
  - 1. Einführung
  - 2. Facility Management (FM)
    - 2.1 Der Lebenszyklus-Ansatz im Facility Management
    - 2.2 Technisierung von Gebäuden
    - 2.3 Zusammenhang Herstellungskosten und Instandhaltungskosten
    - 2.4 Instandhaltungsfreundliche Gebäudeplanung
  - 3. Bestandspflege und Erhaltung
    - 3.1 Ausgangslage
    - 3.2 Anforderungen an den Gebäudeerhalt
    - 3.3 Abgrenzung von Instandhaltungsmaßnahmen
    - 3.4 Instandhaltungsstrategie
      - 3.4.1 Korrektivstrategie, Ausfall- oder Feuerwehrstrategie
      - 3.4.2 Inspektionsstrategie
      - 3.4.3 Präventivstrategie
    - 3.5 Budgetplanung für Instandhaltungsmaßnahmen
      - 3.5.1 Vor- und Nachteile der kennzahlenbasierten Budgetierung
      - 3.5.2 Vor- und Nachteile der wertorientierten Budgetplanung
      - 3.5.3 Vor- und Nachteile der analytischen Berechnung des Instandhaltungsbudgets
      - 3.5.4 Vor- und Nachteile der zustandsbedingten Budgetierung
    - 3.6 Das analytische Budgetierungsverfahren PABI
      - 3.6.1 Aufbau des PABI-Verfahrens
      - 3.6.2 Praktische Anwendung des Verfahrens
      - 3.6.3 Aufwand für einmalige Erfassung und jährliche Fortschreibung
      - 3.6.4 Das PABI-Excel-Tool
      - 3.6.5 Anmerkungen zur praktischen Anwendung
- 438–462 2. Feststellung des Investitionsbedarfs und Priorisierung Norbert Raschper Norbert Raschper 438–462
  - 1. Einleitung
  - 2. Definition zukünftiger Zielqualitäten für Gebäude
    - 2.1 Verkehrssicherung
    - 2.2 Instandsetzung
    - 2.3 Modernisierungen
  - 3. Bestandsdokumentation und -bewertung
    - 3.1 Gliederung des Immobilienbestandes in Investitionseinheiten
    - 3.2 Definition Datentiefe
    - 3.3 Dokumentation Bausubstanz inkl. Bauzustandsbewertung
    - 3.4 Dokumentation Gebäudetechnik und technische Anlagen
    - 3.5 Energetische Gebäudequalität
    - 3.6 Auslastung vorhandener Räumlichkeiten
  - 4. Ermittlung Investitionsbedarf
    - 4.1 Grundprinzip der lebenszyklusbasierten Investitionsprognose
    - 4.2 Aufbau von Lebensdauerkatalogen
    - 4.3 Aufbau von Kostenkatalogen
    - 4.4 Differenzierung des prognostizierten Investitionsbedarfs
  - 5. Priorisierung des Investitionsbedarfs
    - 5.1 Instandsetzungsstrategien
    - 5.2 Bestandsentwicklungsstrategie
      - 5.2.1 Optimierung der Flächenangebote zur Investitionskostenvermeidung
      - 5.2.2 Strategisch vermeidbare Investitionen in Gebäude des dauerhaften Bestandes
    - 5.3 Entscheidungsprozess für Investitionsfreigabe
      - Investitionsfreigabe:
      - Rückgabe zur Kostenoptimierung:
      - Ablehnung des Investitionsantrages:
  - 6. Fazit
- 463–482 3. Kosten des Betriebs von Immobilien Ermittlung, Umlagefähigkeit, Benchmark Dagmar Reiß-Fechter Dagmar Reiß-Fechter 463–482
  - 1 Kosten des Betriebs
  - 2 Management der Kosten
  - 3 Einzelne Betriebskostenarten
    - 3.1 Finanzierungskosten, Abschreibung, Substanzerhaltungsrücklage
    - 3.2 Instandhaltungskosten
    - 3.3 Verwaltungskosten
  - 4 Einzelne Betriebskostenarten nach der Betriebskostenverordnung
    - 4.1 Laufende öffentliche Lasten, § 2 Nr. 1 BetrKV
    - 4.2 Kosten der Wasserversorgung, § 2 Nr. 2 BetrKV
    - 4.3 Kosten der Entwässerung, § 2 Nr. 3 BetrKV
    - 4.4 Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs, § 2 Nr. 7 BetrKV
    - 4.5 Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, § 2 Nr. 8 BetrKV
    - 4.6 Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, § 2 Nr. 9 BetrKV
    - 4.7 Kosten der Gartenpflege, § 2 Nr. 10 BetrKV
    - 4.8 Kosten der Beleuchtung, § 2 Nr. 11 BetrKV
    - 4.9 Kosten der Schornsteinreinigung, § 2 Nr. 12 BetrKV
    - 4.10 Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, § 2 Nr. 13 BetrKV
    - 4.11 Kosten des Hauswarts, § 2 Nr. 14 BetrKV
    - 4.12 Kosten für Gemeinschaftsantennenanlage bzw. Breitbandkabel, § 2 Nr. 15 a–b BetrK
    - 4.13 Kosten des Betriebs der Einrichtungen für Wäschepflege, § 2 Nr. 16 BetrKV
    - 4.14 Sonstige Betriebskosten, § 2 Nr. 17 BetrKV
  - 5 Umlage und Abrechnung der Betriebskosten
    - 5.1 Abrechnungseinheit, Abrechnungszeitraum, Kostenerfassung, Ausschlussfrist, Verjährung, Kontrollrechte, Einwendungsschluss
      - 5.1.1 Abrechnungseinheit
      - 5.1.2 Abrechnungsfrist und Abrechnungszeitraum
      - 5.1.3 Kostenerfassung – ansatzfähige Kosten
      - 5.1.4 Ausschlussfrist
      - 5.1.5 Abrechnungsmaßstab
      - 5.1.6 Einwendungsfrist, Verjährung
      - 5.1.7 Einsicht in Abrechnungsunterlagen
  - 6 Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
  - 7 Kosten der zentralen Heizungsanlage, § 2 Nr. 4 a–d BetrKV
    - 7.1 Abrechnungsfähige Kosten
    - 7.2 Umstellung im laufenden Mietverhältnis von Versorgung mit Heizung und/oder Warmwasser auf Wärmelieferung (Contracting)
    - 7.3 Kosten der zentralen Warmwasserversorgung, § 2 Nr. 5 a–c BetrKV
    - 7.4 Kosten der verbundenen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, § 2 Nr. 6 a–c BetrKV
    - 7.5 Umlageschlüssel für Heizkosten
      - 7.5.1 Austausch der Heizkostenverteiler
      - 7.5.2 Einzelaspekte der Umlegung von Kosten
  - 8 Wirtschaftlichkeitsgebot
    - 8.1 Betriebskostenmanagement
    - 8.2 Contracting
  - 9 Objektbezogener Betriebskostenansatz im Benchmarking
    - 9.1 Einführung eines Betriebskosten-Benchmarking
    - 9.2 Betriebskosten-Benchmarking in Sozialwirtschaft
    - 9.3 Betriebskosten-Benchmarking in Kirche
      - 9.3.1 Pilotprojekt zur Beurteilung von Betriebskosten
      - 9.3.2 Maßstäbe zur Beurteilung von Betriebskosten
483–546 IX. Baurecht, Architekten- und Ingenieurvertragsrecht 483–546
- 483–497 1. Baurechtliche (öffentlich-rechtliche) Grundlagen Esther Brandhorst Esther Brandhorst 483–497
  - 1. Einleitung
  - 2. Genehmigungspflichtigkeit baulicher Maßnahmen
    - 2.1 Allgemeines
    - 2.2 Ausnahmen von der Genehmigungspflichtigkeit
    - 2.3 Nachtrags-/Tekturgenehmigung und Änderungsgenehmigung
  - 3. Genehmigungsfähigkeit baulicher Maßnahmen
    - 3.1 Allgemeines
    - 3.2 Bauordnungsrechtliche Anforderungen
      - 3.2.1 Überbau und Abstandsflächen
      - 3.2.2 Barrierefreiheit
      - 3.2.3 Sonderbauten
      - 3.2.4 Energierechtliche Anforderungen
    - 3.3 Bauplanungsrechtliche Anforderungen
      - 3.3.1 Bebauungsplan
      - 3.3.2 Unbeplanter Innenbereich
    - 3.4 Denkmalschutzrechtliche Anforderungen
- 498–518 2. Der Bauvertrag Hans-Egon Pause, Anna Stretz Hans-Egon Pause, Anna Stretz 498–518
  - 1. Abgrenzung des Bauvertrages zu anderen Vertragstypen
  - 2. Abgrenzung des BGB-Bauvertrags zum VOB/B-Bauvertrag
    - 2.1 VOB/B-Vertrag als gängiges Vertragsmodell
    - 2.2. Wesen und Anwendungsbereich der VOB/B
    - 2.3 Einbeziehung der VOB/B
    - 2.4 Wirksamkeitskontrolle
    - 2.5 Die Privilegierung der VOB/B
  - 3. Zustandekommen und Inhalt des VOB/B-Bauvertrages
    - 3.1 Vertragsschluss
      - 3.1.1 Das Angebot
      - 3.1.2 Die Annahme
      - 3.1.3 Ausschreibung nach VOB/A
      - 3.1.4 Form
    - 3.2 Regelungsbestandteile des VOB/B-Bauvertrages
      - 3.2.1 Vertragsgegenstand, § 1 I 1, III, IV VOB/B
      - 3.2.2 Vertragsgrundlagen, § 1 I 2, II VOB/B
      - 3.2.3 Vertretung des Auftraggebers
      - 3.2.4 Ausführung
        3.2.4.1 Rechte und Pflichten des Auftraggebers
        3.2.4.2 Rechte und Pflichten des Auftragnehmers
      - 3.2.5 Ausführungsfristen, § 5 VOB/B
      - 3.2.6 Vertragsstrafe, § 11 VOB/B
      - 3.2.7 Vergütung, § 2 VOB/B
        3.2.7.1 Einheitspreisvertrag, § 2 II VOB/B
        3.2.7.2 Pauschalpreisvertrag, § 2 VII VOB/B
        3.2.7.3 Stundenlohnarbeiten, §§ 2 X, 15 VOB/B
      - 3.2.8 Nachtragsvergütungen, § 2 V, VI VOB/B
        3.2.8.1 Vergütung für geänderte Leistungen, §§ 1 III, 2 V VOB/B
        3.2.8.2 Vergütung für zusätzliche Leistungen, §§ 1 IV, 2 VI VOB/B
      - 3.2.9 Abnahme, § 12 VOB/B
        3.2.9.1 Rechtsnatur
        3.2.9.2 Abnahmeformen
      - 3.2.10 Mängelansprüche, § 13 VOB/B
        3.2.10.1 Der Mangelbegriff, § 13 I 2, 3 VOB/B
        3.2.10.2 Mängelansprüche vor Abnahme, § 4 VII VOB/B
        3.2.10.3 Mängelansprüche nach Abnahme, § 13 VOB/B
        3.2.10.4 Ausschluss der Mängelhaftung, §§ 13 III, 4 III VOB/B
        3.2.10.5 Verjährung, § 13 IV VOB/B
      - 3.2.11 Rechnung, Zahlungen, §§ 14, 16 VOB/B
        3.2.11.1 Abschlagszahlungen, § 16 I VOB/B
        3.2.11.2 Vorauszahlungen, § 18 II VOB/B
        3.2.11.3 Schlussrechnung, Schlusszahlung, § 18 III, 14 VOB/B
      - 3.2.12 Sicherheiten, § 17 VOB/B
      - 3.2.13 Gefahrtragung, § 7 VOB/B
      - 3.2.14 Versicherungen
      - 3.2.15 Baunebenkosten
      - 3.2.16 Kündigung
- 519–546 3. Architektenrecht Mathias Preussner Mathias Preussner 519–546
  - 1. Einführung
    - 1.1 Die Rechtsnatur des Architektenvertrages
    - 1.2 Die „Rollen“ des Architekten
  - 2. Der Architektenvertrag
    - 2.1 Vertragsabschluss
    - 2.2 Form des Architektenvertrages
    - 2.3 Einzelne Vertragstypen
    - 2.4 Beauftragung unter Bedingung
  - 3. Die Pflichten des Architekten
    - 3.1 Der Vertrag definiert die Leistungspflichten
    - 3.2 Auslegungsgrundsätze
    - 3.2.1 Bezug auf Grundleistungskataloge der HOAI.
      - 3.2.2 Verträge ohne konkrete Leistungsbeschreibung
    - 3.3 Leistungspflichten von besonderer Bedeutung
      - 3.3.1 Bedarfsplanung nach DIN 18205
      - 3.3.2 Baugrund
      - 3.3.3 Genehmigungsfähigkeit
      - 3.3.4 Kostenmanagement
      - 3.3.5 Brandschutz
      - 3.3.6 Pflichten bei der Vergabe
      - 3.3.7 Bauleitung
  - 4. Die Haftung des Architekten
    - 4.1 Grundzüge der Haftung
    - 4.2 Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers
      - 4.2.1 Nacherfüllung
      - 4.2.2 Selbstvornahme.
      - 4.2.3 Minderung
      - 4.2.4 Schadensersatz.
      - 4.2.5 Schadensersatz wegen Verzugs
      - 4.2.6 Gesamtschuld
      - 4.2.7 Mitverschulden
  - 5. Das Architektenhonorar
    - 5.1 Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
      - 5.1.1 Zweck der Preisbindung
      - 5.1.2 Geltungs- und Anwendungsbereich
      - 5.1.3 Keine Anwendung der HOAI bei besonders niedrigen oder besonders hohen anrechenbaren Kosten
    - 5.2 Grundleistungen, Besondere Leistungen und Beratungsleistungen
      - 5.2.1 Grundleistungen
      - 5.2.2 Besondere Leistungen
      - 5.2.3 Beratungsleistungen
    - 5.3 Die Berechnung des Architektenhonorars für Grundleistungen
      - 5.3.1 Objekt
      - 5.3.2 Berechnungsmodus
      - 5.3.3 Anrechenbare Kosten
      - 5.3.4 Beauftragte Leistungen
      - 5.3.5 Honorartabelle
      - 5.3.6 Honorarzonen
      - 5.3.7 Umbau- und Modernisierungszuschlag
      - 5.3.8 Nebenkosten.
    - 5.4 Unterschreitung der Mindestsätze
  - 6. Die Abnahme der Architektenleistung
  - 7. Fälligkeit und Zahlung des Architektenhonorars
  - 8. Die Kündigung des Architektenvertrages
    - 8.1 Die ordentliche Kündigung nach § 649 BGB
    - 8.2 Die Kündigung „aus wichtigem Grund“
      - 8.2.1 Kündigung durch den Besteller.
      - 8.2.2 Kündigung durch den Architekten
  - 9. Mitwirkungspflichten des Auftraggebers
547–604 X. Mietverträge und Nutzungsvereinbarungen 547–604
- 547–586 1. Immobilien: Mietvertrag – Nutzungsvereinbarung – Werkdienstwohnung – Werkmietwohnung (Dienstmietwohnung) Wolf-Rüdiger Bub, Nicola Bernhard Wolf-Rüdiger Bub, Nicola Bernhard 547–586
  - 1. Einleitung
  - 2. Abgrenzung Miete – Leihe
  - 3. Miete
    - 3.1 Vorüberlegungen
    - 3.2 Abgrenzung Wohnraummiete – Geschäftsraummiete
    - 3.3 Zustandekommen des Mietvertrages
      - 3.3.1 Antrag
        3.3.1.1 wesentliche Vertragsbestandteile
        3.3.1.2 Vertragsmuster
      - 3.3.2 Annahme
    - 3.4 Notwendiger Vertragsinhalt
      - 3.4.1 Vertragsparteien
        3.4.1.1 Vermieter
        3.4.1.2 Mieter
        3.4.1.3 Erklärungen
      - 3.4.2 Mietgegenstand
        3.4.2.1 Beschreibung
        3.4.2.2 Werkmiet- oder Werkdienstwohnung
        1. Werkmietwohnung
        2. Werkdienstwohnung
      - 3.4.3 Mietdauer
        3.4.3.1 Befristungsgrund bei Wohnraummietverhältnissen
        3.4.3.2 Geschäftsraummietverhältnisse
        3.4.3.3 Dauer der Befristung
        3.4.4 Entgelt
      - 3.4.5 Kaution
    - 3.5 Übergabe
    - 3.6 Mieterhöhung
      - 3.6.1 Wohnraummietverhältnisse
        3.6.1.1 Vereinbarung der Parteien, § 557 BGB
        3.6.1.2 Staffelmiete, § 557 a BGB
        3.6.1.3 Indexmiete, § 557 b BGB
        3.6.1.4 Ortsübliche Vergleichsmiete, §§ 558ff. BGB
        3.6.1.5 Bauliche Veränderungen, §§ 559ff. BGB
        3.6.1.6 Betriebskostenpauschale
        3.6.1.7 Sonderkündigungsrecht des Mieters
      - 3.6.2 Geschäftsraummietverhältnisse
    - 3.7 Beendigung
      - 3.7.1 Ordentliche Kündigung
        3.7.1.1 Geschäftsräume
        3.7.1.2 Wohnraummietverhältnisse
        1. Kündigungsfrist
        2. Berechtigtes Interesse
        3. Widerspruch des Mieters
      - 3.7.2 Außerordentliche Kündigung
      - 3.7.3 Fortsetzung des Mietverhältnisses
      - 3.7.4 Werkdienst- und Werkmietwohnungen
        3.7.4.1 Werkdienstwohnung
        3.7.4.2 Werkmietwohnung
      - 3.7.5 Allgemeines zur Kündigung
        3.7.5.1 Berechtigung zur Kündigung
        3.7.5.2 Inhalt und Zugang der Kündigung
      - 3.7.6 Aufhebungsvertrag
    - 3.8 Abwicklung
      - 3.8.1 Rückgabe
      - 3.8.2 Kautionsabrechnung
    - 3.9 Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
      - 3.9.1 Erhaltungsmaßnahmen, § 555a BGB
      - 3.9.2 Modernisierungsmaßnahmen, § 555 b BGB
      - 3.9.3 Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555 c BGB
      - 3.9.4 Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555 d BGB
      - 3.9.5 Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, § 555 e BGB
      - 3.9.6 Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, § 555 f BGB
    - 3.10 Schönheitsreparaturen
      - 3.10.1 Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
      - 3.10.2 Fälligkeit der Schönheitsreparaturen
      - 3.10.3 Besonderheiten bei unrenovierter Wohnung
      - 3.10.4 Kurzes Mietverhältnis
  - 4. Leihe
    - 4.1 Voraussetzungen der Leihe
    - 4.2 Abschluss Leihvertrag
    - 4.3 Kündigung
    - 4.4 Abwicklung
      - Anlage 1: Muster für Mietaufhebungs- und Räumungsvereinbahrung
      - Anlage 2: Muster für eine Kautionsabrechnung
- 587–593 2. Miet- und sonstige Nutzungsverhältnisse in Wohn- und Pflegeeinrichtungen Anne Schlosser Anne Schlosser 587–593
  - 1. Einleitung
  - 2. Anwendungsbereich des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes
    - 2.1 Vertragsschluss
      - 2.1.1 Informationspflichten vor Vertragsschluss
      - 2.1.2 Vertragsparteien
      - 2.1.3 Form des Mietvertrags
      - 2.1.4 Notwendiger Inhalt des Mietvertrags
      - 2.1.5 Sicherheitsleistungen
    - 2.2 Gewährleistungsrechte
    - 2.3 Beendigung des Vertragsverhältnisses durch den Bewohner
    - 2.4 Beendigung des Vertragsverhältnisses durch den Heimbetreiber
  - 3. Sonderfall: Gewerbliche Weitervermietung gemäß § 565 BGB
    - 3.1 Bestehen eines auf Weitervermietung von Wohnraum ausgerichteten Hauptmietvertrages
    - 3.2 Gewerbliche Weitervermietung
    - 3.3 Rechtsfolgen
- 594–604 3. Überlassung von Flächen für Anlagen zur Gewinnung regenerativer Energien Julia Küster Julia Küster 594–604
  - 1 Photovoltaik
    - 1.1 Sachenrechtliche Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten
      - 1.1.1 Wesentlicher Bestandteil?
      - 1.1.2 Gestaltungsmöglichkeiten
      - 1.1.3 Übertragbarkeit von Nutzungs- und Sicherungsrechten
      - 1.1.4 Lastenfreistellung
    - 1.1 Schuldrechtlicher Nutzungsvertrag
  - 2 Onshore-Windkraftanlagen
    - 2.1 Sachenrechtliche Grundlagen und Gestaltungsmöglichkeiten
      - 2.1.1 Anlage als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks?
      - 2.1.2 Gestaltungsmöglichkeiten durch Dienstbarkeiten und andere dingliche Rechte
    - 2.2 Gestaltung des Nutzungsvertrages
      - 2.2.1 Vertragsgegenstand, Vergütung und Laufzeit
      - 2.2.2 Sicherheiten
      - 2.2.3 Rückbau
      - 2.2.4 Besonderheiten bei zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachteten Flächen
605–648 XI. Rechtsverhältnisse unbebauter Grundstücke 605–648
- 605–617 1. Erbbaurecht Andreas Ott Andreas Ott 605–617
  - 1. Belastung von Grundstücken und Erbbaurecht
  - 2. Bedeutung des Erbbaurechts
  - 3. Begründung von Erbbaurechten
    - 3.1 Erbbaurechtsvertrag
      - 3.1.1 Zustandekommen
      - 3.1.2 Regelungsinhalt
    - 3.2 Dingliche Bestellung
    - 3.3 Inhaltsbestimmungen des Erbbaurechtes
      - 3.3.1 Bauwerksbezogene Regelungen nach § 2 Nr. 1 – 3 ErbbauRG
      - 3.3.2 Heimfall nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG
      - 3.3.3 Vertragsstrafen nach § 2 Nr. 5 ErbbauRG
      - 3.3.4 Erneuerungsvorrecht für den Erbbauberechtigten nach § 2 Nr. 6 ErbbauRG
      - 3.3.5 Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers nach § 2 Nr. 7 ErbbauRG
      - 3.3.6 Zustimmung des Grundstückseigentümers zu Verfügungen über das Erbbaurecht nach §§ 5-8, 15 ErbbauRG
  - 4. Inhaltsänderung und Belastung des Erbbaurechtes
  - 5. Erlöschen des Erbbaurechtes).
  - 6. Zwangsvollstreckung und Insolvenz
- 618–627 2. Land- und forstwirtschaftliche Pachtverträge Heinrich Karg, Frank Dittrich Heinrich Karg, Frank Dittrich 618–627
  - 1. Vorbemerkung
  - 2. Zur Abgrenzung zwischen Miete und Pacht
  - 3. Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Landpacht
  - 4. Rechtsgrundlagen
  - 5. Gegenstand landwirtschaftlicher Pachtverträge; Betriebspacht und Pacht von Stückländereien
  - 6. Pacht forstlich genutzter Grundstücke
  - 7. Inhalt von Landpachtverträgen
    - 7.1 Pflichten des Verpächters
    - 7.2 Pflichten und Rechte des Pächters
    - 7.3 Abschluss und Änderung des Pachtvertrags
    - 7.4 Beendigung des Pachtvertrages
      - 7.4.1 Beendigung durch Zeitablauf
      - 7.4.2 Beendigung durch Kündigung
    - 7.5 Rechte und Pflichten bei Beendigung des Pachtvertrags
  - 8. Anzeige von Landpachtverträgen
- 628–635 3. Jagd- und Fischereipacht Horst Schulz Horst Schulz 628–635
  - 1. Jagdrecht und Jagdausübungsrecht
    - 1.1 Jagdrecht
    - 1.2 Jagdausübungsrecht
    - 1.3 Jagdbezirke
      - 1.3.1 Eigenjagdbezirk
      - 1.3.2 Gemeinschaftlicher Jagdbezirk
    - 1.4 Nutzung der Jagd
      - 1.4.1 Selbstnutzung der Jagd
      - 1.4.2 Verpachtung des Jagdausübungsrechtes
        1.4.2.1 Gesamtheit des Jagdausübungsrechtes
        1.4.2.2 Schriftlichkeit des Jagdpachtvertrages
        1.4.2.3 Pächteranforderungen
        1.4.2.4 Pachtdauer
      - 1.4.3 Vergabe einer Jagderlaubnis
      - 1.4.4 Entgeltliche Jagderlaubnis versus Verpachtung
      - 1.4.5 Veräußerung von Flächen und Auswirkungen auf das Jagdrecht
  - 2. Fischereirecht und Fischereiausübungsrecht
    - 2.1 Abgrenzung Eigentumsfischereirecht und selbstständiges Fischereirecht
    - 2.2 Fischereiausübungsrecht
    - 2.3 Verpachtung der Fischererlaubnis
- 636–648 4. Friedhöfe, Friedhofsrecht Torsten F. Barthel Torsten F. Barthel 636–648
  - 1. Rechtliche Rahmenbedingungen
  - 2. Rechtsstellung des Friedhofs
    - 2.1 Begriffsdefinition
    - 2.2 Öffentliche Anstalt
    - 2.3 Eigentum am Friedhofsgrundstück
    - 2.4 „Theorie des modifizierten Privateigentums“
    - 2.5 Erbbaurechte
    - 2.6 Nachbarrecht
    - 2.7 Andere Nutzungen
  - 3. (Bau-)Planungs- und Ordnungsrecht
  - 4. Erschließungsbeiträge
  - 5. Kanalanschlussbeiträge
  - 6. Steuerrecht
  - 7. Naturschutz
  - 8. Denkmalschutz
  - 9. Jagdrecht
  - 10. Verkehrssicherungspflicht
  - 11. Friedhofsordnung
  - 12. Finanzierung und Gebühren
    - 12.1 Grenzen der Gebührenvollfinanzierung
    - 12.2 Besonderheiten der Gebührenfinanzierung kirchlicher Friedhöfe
    - 12.3 Haushaltsplan
    - 12.4 Gebührendifferenzierung bei kirchlichen Friedhöfen
    - 12.5 Kostenfreie Bestattung
649–710 XII. Eigentümeraufgaben und Eigentümerpflichten 649–710
- 649–668 1. Energie- und Umweltmanagement Volker Teichert Volker Teichert 649–668
  - 1. Klimaschutz als Aufgabe von evangelischer und katholischer Kirche
  - 2. Durchführung eines Energieaudits
    - 2.1 Auftaktbesprechung
    - 2.2 Datenerfassung
    - 2.3 Besichtigung der kirchlichen oder diakonischen Organisation
    - 2.4 Analyse
    - 2.5 Erstellung eines zusammenfassenden Berichts
    - 2.6 Abschlussbesprechung
  - 3. Einführung eines Umweltmanagements
    - 3.1 Grundlage EMAS-Verordnung
    - 3.2 Schritte eines kirchlichen Umweltmanagements
      - 3.2.1 Projektstart
      - 3.2.2 Durchführung der Umweltprüfung
      - 3.2.3 Verabschiedung einer Umweltpolitik
      - 3.2.4 Erstellung eines Umweltprogramms
      - 3.2.5 Aufbau eines Umweltmanagements
      - 3.2.6 Abfassen eines Umweltmanagement-Handbuches
      - 3.2.7 Erstellung der Umwelterklärung
      - 3.2.8 Registrierung
      - 3.2.9 Revalidierung und Durchführung von internen Audits
      - 3.2.10 Vorlage einer erneuten Umwelterklärung
  - 4. Einführung eines Energiemanagements
    - 4.1 Gründung eines Energieteams
    - 4.2 Einbindung von Beschäftigten in das Energiemanagementsystem
    - 4.3 Festlegung, Einführung und Verabschiedung einer Energiepolitik
    - 4.4 Ermittlung und Überprüfung von wesentlichen Energieaspekten
      - 4.4.1 Erhebung der Energiedaten und Erstellung von Energieleistungskennzahlen
      - 4.4.2 Erfassung der Organisations- und Kommunikationsstruktur
    - 4.5 Festlegung der geltenden gesetzlichen Anforderungen
    - 4.6 Festlegung von Prioritäten und strategischer sowie operativer Energieziele
    - 4.7 Einführung von Energiemanagementprogrammen zur Verwirklichung der Energiepolitik
    - 4.8 Sicherstellung von finanziellen Ressourcen für die Einführung, Verwirklichung, Aufrechterhaltung und Verbesserung eines geeigneten Energiemanagementsystems
    - 4.9 Beteiligung von Mitarbeiter/innen an der Energieauditierung durch Workshops
    - 4.10 Gewährleistung einer internen Kommunikation über die energetische Leistung und das Energiemanagementsystem
    - 4.11 Lenkung und Dokumentation, Kontrolle von Aufzeichnungen und anderen Dokumenten
    - 4.12 Ablauflenkung: Ermittlung der Abläufe
    - 4.13 Regelmäßige Messung, Planung, Steuerung und Überwachung von Vorbeugungs- und Korrekturmaßnahmen
    - 4.14 Durchführung von internen Audits
    - 4.15 Überprüfung des Energiemanagementsystems durch die oberste Leitung in Form des Management-Reviews
  - 5. Ausblick
- 669–678 2. Klimaschutz in kirchlichen Gebäuden Oliver Foltin, Volker Teichert Oliver Foltin, Volker Teichert 669–678
  - 1. Klimaschutz in der Praxis des kirchlichen Handelns
    - 1.1 Klimaschutzkonzepte
    - 1.2 Klimaschutz-Teilkonzepte
    - 1.3 Auswertung kirchlicher Klimaschutz-Teilkonzepte
      - 1.3.1 Ermittlung der Verbrauchskennzahlen für Heizenergie und Strom
      - 1.3.2 Heiz- und Stromkennzahlen auf Basis der Klimaschutz-Teilkonzepte
      - 1.3.3 CO2-Emissionen
  - 2. Maßnahmen zu Energie- und CO2-Einsparpotenzialen
    - 2.1 Maßnahmen aus den Klimaschutz-Teilkonzepten
    - 2.2 Geplante Maßnahmen zur Umsetzung in der Praxis
  - 3. Energiecontrolling
  - 4. Schlussbemerkungen
- 679–692 3. Wahrnehmung der Eigentümerpflichten – Schwerpunkt Verkehrssicherung Jörg Schielein Jörg Schielein 679–692
  - 1. Eigentum verpflichtet
    - 1.1 Instandhaltungspflicht des Eigentümers
    - 1.2 Eigentümer und Nutzer
    - 1.3 Pflichten des Gebäudenutzers
    - 1.4 Abgrenzung Eigentümer- und Nutzerpflichten
  - 2. Verkehrssicherung – Was ist damit gemeint?
    - 2.1 Vermeiden vorhersehbarer und vermeidbarer Schaden
    - 2.2 Praktische Umsetzung der Verkehrssicherungspflichten
    - 2.3 Verkehrssicherung ist die Erfüllung aller notwendigen Aufgaben zur Vermeidung von Schäden
  - 3. Vorgehensweise beim Thema Verkehrssicherung
    - 3.1 Im Zentrum der Aufmerksamkeit – Die Begriffe Verantwortung und Haftung
      - 3.1.1 Abgrenzung der Aufgaben
      - 3.1.2 Kompetenz des Handeln Dürfens und Könnens
    - 3.2 Eigen- oder Fremdleistung bei der Aufgabenerfüllung – Unterschiedliche Anforderungen an die Organisation
      - 3.2.1 Wahrnehmung der Aufgaben in Eigenleistung
      - 3.2.2 Delegation der Verkehrssicherung auf Dritte
    - 3.3 Überwachung als Bestandteil der Verkehrssicherung
    - 3.4 So wenig wie möglich, soviel wie nötig – Dokumentation als Schlüssel im Ernstfall
  - 4. Zusammenfassung und Schlussfolgerungen für die betriebliche Praxis
- 693–699 4. Übertragung von Eigentümeraufgaben auf „Dienstleister“ Jörg Schielein Jörg Schielein 693–699
  - 1. Outsourcing des Facility Managements – Standard der Branche
  - 2. Vertragsgestaltung im FM verdient Aufmerksamkeit
    - 2.1. Verträge sollten von der Auftraggeberseite vorgegeben werden
    - 2.2 Musterverträge sind hilfreich, aber ohne individuelle Anpassung ungeeignet
    - 2.3 Anpassung von Musterverträgen
      - 2.3.1 Klärung der zu übertragenden Aufgaben
      - 2.3.2 Klärung der Interessen des Auftraggebers
      - 2.3.3 Klärung des Organisationsablaufs
    - 2.4 Musterverträge und AGB-Recht
  - 3. Umgang mit Technikklauseln im FM
  - 4. Steuerung von Dienstleistern
- 700–710 5. Versicherung des Grundstücks und des Eigentümers Lutz Dettmer, Detlev Hrycej Lutz Dettmer, Detlev Hrycej 700–710
  - 1. Vorbemerkungen
    - 1.1 Zielsetzung
    - 1.2 Individuell abgeschlossene Versicherungsverträge in der Sozialwirtschaft
    - 1.3 Kirchliche Sammelversicherungsverträge – bestehender Versicherungsschutz
    - 1.4 Refinanzierung von Versicherungsprämien
      - 1.4.1 Sozialwirtschaft
      - 1.4.2 Kirchlicher Bereich
  - 2. Sachversicherungen
    - 2.1 Wesen der Sachversicherung
    - 2.2 Gebäudeversicherung
      - 2.2.1 Versicherungsort
      - 2.2.2 Gleitende Neuwertversicherung
      - 2.2.3 Ermittlung der Gebäudeversicherungssumme
      - 2.2.4 Absicherungsstruktur – versicherbare Gefahren
      - 2.2.5 Kostenpositionen
    - 2.3 Inventarversicherung
      - 2.3.1 Versicherungsort
      - 2.3.2 Neuwertversicherung
      - 2.3.3 Ermittlung der Inventarversicherungssumme
      - 2.3.4 Absicherungsstruktur – versicherbare Gefahren
      - 2.3.5 Kostenpositionen
    - 2.4 Glasversicherung
    - 2.5 Photovoltaikversicherung
    - 2.6 Schlüsselversicherung
  - 3. Haftpflichtversicherungen
    - 3.1 Wesen der Haftpflichtversicherung
      - 3.1.1 Leistungen der Haftpflichtversicherung
      - 3.1.2 Versicherungssummen
    - 3.2 Betriebs-Haftpflichtversicherung (inkl. Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Versicherung)
      - 3.2.1 Versicherte Risikobereiche
      - 3.2.2 Drittschäden – Eigenschäden
    - 3.3 Gewässerschaden-Haftpflicht-/Umweltschadensversicherung
    - 3.4 Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung
  - 4. Bauversicherungen
    - 4.1 Bauleistungsversicherung
    - 4.2 Rohbau-Feuerversicherung
    - 4.3 Bauherren-Haftpflichtversicherung
    - 4.4 Bau-Betriebsunterbrechungsversicherung
    - 4.5 Bau-Exzedenten-Haftpflichtversicherung (für Planer und Unternehmer)
    - 4.6 Bau-Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung
711–713 Autorenverzeichnis 711–713
714–730 Stichwortverzeichnis 714–730

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