Zusammenfassung
Können Vermieter Mietern den Strom, das Gas, das Wasser oder die Heizung abstellen, wenn die Miete nicht beglichen wird? Und kann ein Versorgungsunternehmen seine Lieferungen an Mieter einstellen, wenn sie nicht bezahlt werden? Wenn ja, unter welchen Voraussetzungen? Diesen Fragen geht die Autorin nach und entwickelt Lösungsansätze für die Rechtspraxis. Dabei berücksichtigt sie auch die Entscheidung des BGH vom Mai 2009, die erste höchstrichterliche Weichen für Versorgungssperren gestellt hat.
Eine unverzichtbare Lektüre für Immobilienunternehmen, Hausverwaltungen, Mieterschutzorganisationen und Versorgungsunternehmen sowie für auf Mietrecht oder das Recht der Versorgungswirtschaft spezialisierte Rechtsanwälte.
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- 5–12 Vorwort 5–12
- 13–16 Einleitung 13–16
- 39–44 I. Inhalt 39–44
- 63–74 Kapitel 5: Die Literatur zu Versorgungssperren durch den Vermieter von Wohn- und Gewerberaum 63–74
- 75–89 Kapitel 6: Die Auffassungen zu Liefersperren durch Versorgungsunternehmen in der Literatur 75–89
- 130–131 1. AVBEltV und AVBGasV 130–131
- 138–174 Kapitel 10: Das Zurückbehaltungsrecht der Versorgungsunternehmen bei Zahlungsrückständen 138–174
- 196–204 Kapitel 12: Fazit 196–204
- 205–209 Literaturverzeichnis 205–209
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- „... . Richtig ist vielmehr, dass eine Versorgungssperre nur dann vorgenommen werden darf, wenn derVermieter bzw ...” „... laufenden MietverhältnisGebrauchsgewährungspflicht des VermietersSolange das Mietverhältnis besteht, ist der ...” „... Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 1 BGBverpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dazu ...”
- „... hängenden Kosten stark schwanken und es dem Vermieter daher nicht möglich ist,sie über einen ...” „... der Miete in Grundmiete und Nebenkostenwerden dem Vermieter also keine neuen gewinnbringenden ...” „... wird besonders deutlich, wenn der Vermieter die Versorgungsleistungen, die er seinem Mieter zur ...”
- „... Mietverhältnisses endet auch die vertragliche Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Dennoch darf er seine ...” „... VermietersSchutzwürdiges Interesse des Mieters an einer WeiterversorgungFür Fälle, in denen eine Räumungsfrist nach § 721 ...” „... Wohnzwecken ist dem Mieter nämlich nur dann möglich, wenn ihnder Vermieter auch weiterhin mit den dazu ...”
- „... Vermieters an der Ausübung desZurückbehaltungsrechts regelmäßig hinter dem Interesse des Mieters an einer ...” „... ungestörten Versorgung der Wohnung zurücktreten.Hinzu komme, dass der Vermieter zur umfassenden ...” „... . Wenn er die Versorgung einstelle, erbringe der Vermieter also nur eineTeilleistung, wozu er aber nach ...”
- „... könne.Für ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters bei Verzug des MietersAndere Autoren119 sind der ...” „... weitergehenden Auffassung, dass der Vermieter seineVersorgungsleistungen grundsätzlich einstellen dürfe, wenn der ...” „... . Dass es dem Vermieter als Gläubiger in einer schuldrechtlichen Beziehung möglich sein müsse, sich vor ...”
- „... Kapitel 5:Die Literatur zu Versorgungssperren durch den Vermieter vonWohn- und GewerberaumAuch in ...” „... Versorgungssperren durch den Vermieter von Wohn- und Gewerberaum zulässig sind. Im Gegensatz zu einigen Gerichten ...” „... durch den Vermieter eine widerrechtliche Besitzstörung gegen-über dem Mieter darstellen, aber nicht ...”
- „... hältnisse – zuzustimmen342, weil der Vermieter hier unabhängig von der Art desMietverhältnisses ...” „... Mieters oder mangels Zumutbarkeit für den Vermieter – keine Pflicht des Vermieters zur Weiterversorgung ...” „... Mietverhältnisses oder vom Vermieter nicht berücksichtigte besondere Belange, aus denensich ausnahmsweise dennoch ...”
- „... Bezahlung der künftigenLeistungen zur Abwehr einer Sperre reichtWerden die Zahlungsrückstände des Vermieters ...” „... Information über die Leistungsschwäche ihres Vermieters und der drohenden Versorgungssperre die Bezahlung ...” „... unvermeidbarer Rückständeerforderlich istÜblicherweise hat der Vermieter aber keine Sicherheit für den Strom ...”
- „... Zum Bestehen einer Versorgungspflicht des VermietersZum Bestehen einer solchen Pflicht im laufenden ...” „... des Vermieters von Wohn- und Gewerberäumen gehört,deren Versorgung mit Wasser, Strom, Gas und Wärme ...” „... Mieter die erforderlichen Versorgungseinrichtungen zur Verfügung zu stellen,sondern dass der Vermieter ...”
- „... Sanierungsbedarfs vieler Häuser und der Abwanderungswellein den Westen die Zahl der Vermieter zugenommen hatte, die ...” „... Abwicklung des zwischen ihm und dem Vermieter geschlossenen Lieferungsvertrags den dabei auchaus seiner Sicht ...” „... erwägen, ob nach Zahlungseinstellung durch den Vermieter und vorheriger Androhung der ...”
- „... Versorgungssperre des VermietersNachdem die in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Ansichten zur Zulässigkeit ...” „... Versorgungssperre eines Vermieters eine widerrechtliche Besitzstörung i. S. des § 858 BGB darstellt bzw. in welcher ...” „... Mieträume treten in unterschiedlichen Erscheinungsformen auf. Häufig sperrt der Vermieter die Versorgung des ...”
- „... Nichtbelieferung durch das Versorgungsunternehmen, und damit um einen Rechtsmangel, für den der Vermieter nach ...” „... Versorgungsunternehmen die Lieferung desVermieters unterbinden wolle und sie zur Ablösung der Rechte des ...” „... durch die Zahlung an das Versorgungsunternehmenermöglicht werde, bereits an den Vermieter gezahlt hätten ...”
- „... Zahlungsrückstände des Vermieters vertraglich zur Weiterbelieferung verpflichtetbleibt, wenn eine Liefersperre ...” „... beseitigen, weil die mietvertraglichen Nebenkostenmit den vom Vermieter zu erbringenden Zahlungen auf die ...” „... Weise wie der Vermieter zu bezahlen undentsprechende Zahlungsgarantien abgäben, genüge dies nicht, um ...”
- „... Einstellen eigener noch das Unterbrechen fremder Versorgungsleistungen durch den Vermieter ist eine ...” „... Besitzstörung gegenüber dem Mieter.2. Wenn der Vermieter die dem Mieter zum ausschließlichen Gebrauch ...” „... und/oder -anlagen handelt, die für den Vermieter normalerweise nicht zugänglich sind und an denen er ...”
- „... Der Anschluss- bzw. Versorgungsvertrag zwischen Vermieter undVersorgungsunternehmen als Vertrag mit ...” „... es sich bei dem Vertrag zwischen Vermieter und Versorgungsunternehmenum einen Wasser- oder ...” „... Vermieter an dessen Mieter gelangt541, sofern nicht ausnahmsweise Direktverträge mit diesen bestehen ...”
- „... Vermieters zur Gebrauchs-überlassung gemäß § 535 Abs. 1 BGB. Allerdings könnten nach Treu und Glaubeneinzelne ...” „... Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von ...” „... rechtfertigen, wennsie auf der anderen Seite den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einerWeise ...”
- „... Betrieb einer Ofenheizung) selbst versorgen, muss der Vermieter ihm die benötigten Versorgungsleistungen ...” „... zur Verfügung stellen223. Diese kann der Vermieter dann je nach Vertragsgestaltung entweder selbst ...” „... weiterleiten.Mietentrichtungspflicht des MietersSelbstverständlich muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mieträumenicht ...”
- „... Einleitung 13Die Rechtsprechung zu Versorgungssperren durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen im ...” „... Versorgungssperren wegen Zahlungsrückständen durch den Vermieter von GewerberaumKapitel 2:29Rechtsprechung, nach der ...” „... Weiterbelieferungsanspruch des Mieters2. 527Die Literatur zu Versorgungssperren durch den Vermieter vonWohn- und ...”
- „... Unterbrechung von Energie oderWasserzufuhr in eine Mietwohnung durch den Vermieter nicht nur eine ...” „... VersorgungssperreWährend es viele Fälle gibt, in denen die Rechtsprechung Versorgungssperren eines Vermieters von Wohnraum ...” „... Bergheim aus dem Jahr 200325, dem folgenderSachverhalt zugrunde lag: Die Vermieter einer Wohnung hatten die ...”
- „... durchden Vermieter von Wohnraum befasst haben.Rechtsprechung, nach der eine Versorgungssperre unzulässig ...” „... entscheiden, bei dem ein Vermieter die über seinen Zähler laufende Stromzufuhr zur Wohnung seines Mieters ...” „... , hatte der Vermieter die Stromsperre aufrechterhalten.Das LG Itzehoe war der Ansicht, dass der Vermieter ...”
- „... einzugreifen, nicht herleiten lasse. DerAuffassung, der Vermieter könne von ihm geschuldete ...” „... Zahlungsverzug geraten sei oder wenn der Vermieter zu einerVorleistung nicht (mehr) verpflichtet sei, sei nur für ...” „... . (jetzt § 535 BGB) geregelte Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters umfasse auch die Erbringung der ...”
- „... Versorgungsunternehmen es den Mietern alsomöglichst bald mitteilen, wenn im Verhältnis zu ihrem Vermieter eine ...” „... Sperrung vonVersorgungsleistungen an Mieter aufgrund von Zahlungsrückständen ihres Vermieters aus, wenn ...” „... , weilder Vermieter dem Betreiber eines Energieversorgungsnetzes nach der NAV/NDAV keineweiteren Zahlungen ...”
- „... der Vermieter aktiv in diese Versorgungsbeziehung eingreife. In einem solchen Fall sei nämlich ...” „... Position des Mieters gegeben, die der außenstehende Vermieter nicht zerstören dürfe.Differenzierende ...” „... , dass eine Vorleistungspflicht des Vermieters ende und ihm ein Zurückbehaltungsrecht zustehe,wenn der ...”
- „... eine Wohnung keinerlei Leistungen erbringen. Aberauch Vermieter gewerblicher Immobilien sehen sich ...” „... hinreichend beantwortete Frage, ob und ggf. wann ein Vermieter bzw.ein Versorgungsunternehmen bei ...” „... einer Zahlungsklage hat die Vornahme einer Versorgungssperre für denVermieter bzw. das ...”
- „... anzukündigen.Die Kontroverse um das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts desVermieters gegenüber dem ...” „... Versorgungsanspruch des MietersStreitig ist schließlich auch, ob und wann der Vermieter berechtigt ist, die Versorgung ...” „... ZurückbehaltungsrechtEinige Autoren111 sind der Auffassung, dass dem Vermieter gegenüber dem Versorgungsanspruch des Mieters ...”
- „... Kapitel 2:Die Modifikationen bei Versorgungssperren wegenZahlungsrückständen durch den Vermieter ...” „... Versorgungssperreeines Vermieters gegenüber seinem säumigen Mieter eine unzulässige Besitzstörung darstelle.In diesem ...” „... nicht auf die Androhung eines Vermieters, sondern aufdie eines Dritten. Das wird deutlich, wenn man sich ...”
- „... den Vermieter verhältnismäßig sei, meint Schmid125, dass dies regelmäßig der Fallsei, wenn sich der ...” „... Zahlungsverpflichtung des Mieters Streit bestehe.Andererseits erscheine es aber auch für den Vermieter nicht zumutbar ...” „... besonderen Ausnahmefällen, etwa bei einem ganz geringfügigen Zahlungsrückstand, dürfe der Vermieter die ...”
- „... . Instandsetzungsmaßnahmen zustehen kann.Anders ist die Rechtslage dagegen, wenn der Vermieter die zum ausschließlichen ...” „... , stört der Vermieter den Besitz des Mieters nämlich bereits durch deren Betreten201. Außerdem ...” „... mit einer solchen verbunden. Eine eingetretene Besitzbeeinträchtigung kannder Vermieter auch nicht ...”
- „... , in dem derVermieter seine Versorgungsleistungen in einem laufenden Mischmietverhältniseingestellt ...” „... , dass der Vermieter im laufenden Mietverhältnis nicht zur Einstellung der von ihm als Nebenpflicht ...” „... Vermieters aber aus anderenGründen für unzulässig gehalten haben.Zu nennen ist hier zunächst ein Beschluss ...”
- „... steht. Auch in einem solchen Fall kann der Vermieter das Versorgungsunternehmenaber – z. B. durch ...” „... . Auch wenn ein solches Verhalten möglicherweise deshalb unzulässig ist, weil der Vermieter dadurch ...” „... und/oderVersorgungsleitungenSchließlich liegt auch keine Besitzstörung vor, wenn der Vermieter außerhalb derMieträume befindliche, nicht ...”
- „... , dass der Vermieter dann keine Besitzstörung begehe,wenn er lediglich seine Versorgungsleistungen ...” „... ihrer Erbringung durch den Vermieter genutzt. DieSachherrschaft des Mieters über die Räume und die darin ...” „... beeinträchtigt, wennder Vermieter seine Versorgungsleistungen einstelle77. Durch die §§ 861 ff. BGBwerde der ...”
- „... grund von Zahlungsrückständen ihres Vermieters eine Versorgungssperre vornehmen will.Konsequenzen ...” „... Versorgungsleistung über ihren Vermieter beziehen, siehtdie Sperrregelung im Anschluss- bzw. Versorgungsvertrag ...” „... dagegen lediglich eineAndrohung (und ggf. Ankündigung) der Versorgungssperre gegenüber ihrem Vermieter vor ...”
- „... gemäß § 858 BGB widerrechtlich, wennsie ohne den Willen des Mieters erfolgt und dem Vermieter gesetzlich ...” „... Beeinträchtigung gegen den Vermieter zu. An der Widerrechtlichkeit fehlt es aber z. B., wenn der Mieter dem ...” „... Vermieter Zutritt zu den Räumengewährt und die Vornahme der Absperrmaßnahmen duldet, weil der Vermieterzuvor ...”
- „... hältnisse – zuzustimmen342, weil der Vermieter hier unabhängig von der Art desMietverhältnisses ...” „... Mieters oder mangels Zumutbarkeit für den Vermieter – keine Pflicht des Vermieters zur Weiterversorgung ...” „... Mietverhältnisses oder vom Vermieter nicht berücksichtigte besondere Belange, aus denensich ausnahmsweise dennoch ...”
- „... Zahlungsrückstände des MietersSchließlich bleibt noch zu prüfen, ob einem Vermieter, den eine vertragliche ...” „... voraus, dass der Vermieter einen wirksamen und fälligen Anspruchgegen den Mieter hat, der auf demselben ...” „... sollte, könnte sich der Vermieter hier aber trotzdem nicht auf § 273 BGB berufen, weil die laufende Miete ...”
- „... Zum Bestehen einer Versorgungspflicht des VermietersZum Bestehen einer solchen Pflicht im laufenden ...” „... des Vermieters von Wohn- und Gewerberäumen gehört,deren Versorgung mit Wasser, Strom, Gas und Wärme ...” „... Mieter die erforderlichen Versorgungseinrichtungen zur Verfügung zu stellen,sondern dass der Vermieter ...”
- „... Vermieters, stützte dieses Ergebnis allerdings nicht auf eine fehlende Rechtspflichtzum Handeln ...” „... 28.11.200631, dieeinen Fall betraf, in dem die Vermieter einer Wohnung deren Strom- und Wasserversorgung ...” „... rechtswidrig, die der Wasserversorgung dagegen für rechtmäßig.Bei der von den Vermietern vorgenommenen ...”
- „... , wenn es sich beimKunden des Versorgungsunternehmens um einen Vermieter von Räumen handeltund die Folgen ...” „... Zahlungsrückstände des Vermieters imWege einer Leistung durch Dritte im Sinne von § 267 BGB auszugleichen. In diesem ...” „... gegen die Ansprüche des Vermieters auf Mietzahlungdurchzusetzen. Dies scheitere jedoch dann, wenn im ...”
- „... Vermieters, in: GE 1996, S. 1396 –1400.Ders., Darf der Vermieter den zahlungsunwilligen Mieter ausfrieren ...” „... wegen Leistungsstörungen im Verhältnis von Vermieter und Versorgungsträger, in: NZM 2000, S. 1098 – 1109 ...” „... , Reinhard, Versorgungssperre bei Beitragsrückständen des vermietenden Wohnungseigentümers, in: ZWE 2004, S ...”
- „... Versorgungsunternehmen erfolge nach den Regeln des Kaufvertragsrechts auf Grundeines mit dem Vermieter geschlossenen ...” „... Vertrages140. Es handele sich also um eineentgeltliche Lieferung an den Vermieter, der aufgrund dieser ...” „... Mieter. Die zentrale Heizungsanlage, inder der Grundstückseigentümer und Vermieter das gelieferte Gas in ...”
- „... , dass die Einstellungoder Unterbrechung vom Vermieter erbrachter Versorgungsleistungen durch diesen ...” „... . § 862 BGB darstellt,wenn der Vermieter die Versorgung bei Bestehen einer direkten ...” „... Voraussetzungen der Vermieter Versorgungsleistungen im laufenden Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen gemäß ...”
- „... VermietersWie bereits dargelegt, ist die Unterbrechung eines nicht vom Anschlussnehmerallein genutzten ...” „... beim Anschlussnehmer um den Vermieter eines Mehrfamilienhauses, eines Bürogebäudes oder eines ...” „... , wenn esaufgrund von Zahlungsrückständen ihres Vermieters eine Versorgungssperre vornehmen will534.532 S ...”
- „... gegenüber denMietern darstelle, wenn es dazu im Rahmen seiner Vertragsbeziehungen zum Vermieter berechtigt ...” „... sei, weil die dinglichen Beziehungen von den vertraglichen Sonderbeziehungen zum Vermieter überlagert ...” „... einerLiefersperre des Versorgungsunternehmens wegen Zahlungsrückständen des Vermieters durch verbotene Eigenmacht in ...”
- „... gegenüber denMietern darstelle, wenn es dazu im Rahmen seiner Vertragsbeziehungen zum Vermieter berechtigt ...” „... sei, weil die dinglichen Beziehungen von den vertraglichen Sonderbeziehungen zum Vermieter überlagert ...” „... einerLiefersperre des Versorgungsunternehmens wegen Zahlungsrückständen des Vermieters durch verbotene Eigenmacht in ...”
- „... geklärt worden ist, wann ein Vermieter Leistungen, die der Versorgungder Mieträume dienen, bei ...” „... leitungsgebundene Wasser- undFernwärmeversorgungDie leitungsgebundene Versorgung von Vermietern und Mietern mit ...” „... undder Belieferung von Mietern und Vermietern mit Strom und Gas durch Versorgungsunternehmen fast ...”
- „... Versorgung von Vermietern und Mietern mit Strom, Wasser, Gas undWärme durch Versorgungsunternehmen ...” „... Ausführungen sein.391 Nach dem neuen Recht ist für die Versorgung eines Vermieters oder Mieters mit ...” „... Netzbetreiber, der dem Mieter/Vermieter oder seinem Lieferantenein Recht auf Zugang zum Elektrizitäts- bzw ...”
- „... , wenn es sich beimKunden des Versorgungsunternehmens um einen Vermieter von Räumen handeltund die Folgen ...”
- „... undder Belieferung von Mietern und Vermietern mit Strom und Gas durch Versorgungsunternehmen fast ...”
- „... VersorgungsverhältnisSofern der Versorgung von Vermietern und Mietern mit Strom, Wasser, Gas undWärme durch ...”